서울의 강남ㆍ북 지역 균형개발을 위해 추진 중인 뉴타운. 지난 해 10월 은평뉴타운을 포함, 총 3곳의 시범지구 지정 이후 최종 개발계획수립이 짧게는 일주일, 길게는 한 달을 앞두고 있다. 하지만 보상 문제 등을 이유로 해당 지역주민과 잦은 마찰을 빚으면서 사업이 전혀 진척을 보이지 못하고 있는 실정이다. 추진상황을 점검해 본다.
`리조트 같은 생태 전원도시` `다양한 계층, 세대가 더불어 사는 도시`의 두 가지 테마로 개발되는 은평뉴타운. 그러나 첫 삽을 뜨기도 전에 주민반대로 사업자체가 추진되지 못하고 있다. 지난 달 30일 공청회에 이어 20일 열리기로 했던 공청회마저 주민반대로 무산, 다음 일정은 확정하지도 못한 채 연기됐다. 법적으로 3회이상 공청회 개최를 위한 노력을 했을 경우 공청회 없이 계획을 확정할 수는 있지만 이번 개최시도가 2회째인 점을 감안하면 아직 한번 더 공청회 일정을 잡아야 하는 것이다.
또 은평구 웹사이트에는 “30년 간 개발을 묶어 놓은 상태에서 적정보상을 하지 않는 강제수용은 있을 수 없다”는 글이 올라오고 있다. 결국 보상 수준에 따라 은평뉴타운의 개발 속도는 결정될 전망이다.
◇결국 보상수준이 문제 = 아직까지는 공식 표면화 되고 있지는 않으나 대립의 가장 큰 원인은 결국 보상문제. 주민이 예측하는 보상액수가 기대치 보다 적을 수 있다는 것이다. 이는 개발기대감에 따라 땅 값이 오르면서 나타난 현상. 실제로 지난해 10월23일 뉴타운개발계획이 발표되기 이전, 주택을 낀 대지의 평당 매매가가 300만원. 이후 땅 값은 두 배 가량 올라 현재 평당 550만원 선이다.
문제는 수용되는 토지의 보상은 10월23일 이후 상승 분은 배제된다는 데 있다. 이는 건설교통부의 `지구내 집단취락 우선해제 대상지`의 경우 보상은 해제된 상태를 기준으로 한다는 지침에 따른 것. 따라서 진관내ㆍ외동 200여 개 표준지에 대한 공시지가(개별공시지가와는 별개) 책정은 그린벨트 해제시점을 기준으로 할 수 밖에 없다.
때문에 은평뉴타운비상대책위원회는 민간개발을 주장한다. 33년간 그린벨트로 묶여 재산권 행사가 제한된 만큼 보상이 있어야 된다는 것. 이를 위해 먼저 그린벨트를 해제하고 개발주체는 민간에 맡겨 자체개발 해야 개발이익이 주민에게 돌아간다는 것.
그러나 서울시는 이에 대한 입장은 다르다. 만약 민간개발로 할 경우 그린벨트에서 해제되더라도 이 지역은 자연녹지와 전용주거지역으로 묶여 4층 이상을 지을 수 없다는 것. 또 민간개발은 난개발을 야기, 당초 계획과는 다를 수 밖에 없다는 것. 실제로 공영개발 방식을 도입할 경우 민간개발과는 달리 제2종 일반주거지역 지정돼 용적률 200%, 15층 이하로 개발될 수 있다.
서울시 뉴타운사업반 관계자는 “보상기준이 되는 공시지가는 개발계획 완성 후 토지소유자 추천 포함 최대 3인의 감정평가사를 통해 공정하게 책정될 예정”이라며 “결코 세금을 책정할 때 사용하는 개별공시지가를 기준, 보상액을 결정하는 게 아니다”고 말했다. 이에 대해 김상룡 대책위원장은 “33년간 그린벨트에 묶여 있던 것을 공영개발이라는 명목 하에 모든 개발 이익을 서울시가 가져가는 꼴”이라고 주장했다.
◇어떻게 개발되나 = 진관내ㆍ외동 등 187만평을 공영개발사업방식을 도입, 생태형전원도시로 개발할 계획이다. 주택은 아파트 1만1,000가구, 단독주택 1,500가구 등 총 1만2,500가구가 건립된다. 녹지율은 37.7%. 주택단지는 평지는 중형형과 타운형, 경사지는 테라스형, 역세권은 타워형으로 건립, 도시의 외관은 물론, 채광, 조망도 극대화 한다는 전략이다. 12평~33평형 등 평형을 다양화 했고 인구밀도는 목동(229명/ha), 분당(199명/ha), 일산(175명/ha)보다 낮은 100명/ha 안팎의 쾌적하게 설계한다. 서울시는 당초 2010년까지 건설하려던 것을 2년 앞당겨 2008년 까지 건립한다는 계획이다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
