`10.29 대책`이 발표되자 2단계 조치인 부동산공개념제도의 시행 여부와 시점을 놓고 “현재 가격에서 안정되면 실시할 필요가 없다”는 논리와 “버블(거품)이 걷히지 않는 한 도입해야 한다”는 주장이 맞선 가운데 `거품의 두께`에 대한 분석이 잇따라 나오고 있다.
4일 건설교통부가 정책수립에 참고하기 위해 내부적으로 작성한 `재건축 투자의 위험성 검토`자료에 따르면 시가 6억5,000만원인 강남지역 재건축 아파트는 2억원 가량이 거품인 것으로 추산됐다. 이는 임대비와 매도 시점에서의 가격상승분을 수익으로 보고 매입가와 재건축분담금, 임시이주비용, 기회비용, 각종 세금 등을 비용으로 봐 산정한 것.
즉, 금리를 5%로 하고 2007년 입주 예정이며 취득ㆍ보유세 등 각종 세금을 매입비의 6%라고 가정할 경우 매입비 6억5,000만원, 재건축 분담금 8,000만원, 기회비용 1억5,000만원, 세금 4,000만원을 더하면 임시 이주비를 고려하지 않더라도 총비용은 9억2,000만원에 달한다. 따라서 2007년 집값이 9억2,000만원이 되려면 연평균 9.4%, 또 물가상승률까지 따지면 12%는 올라야 수지타산이 맞는다는 계산이 나온다는 것.
또 이 아파트의 월세가 대략 100만원인 상황에서 임대수익으로 투자비를 회수하는데 75년이 소요돼 새 아파트가 들어서더라도 주택 감가상각기간이 보통 50년인 점을 감안하면 25년치 임대수익은 회수 불가능하다는 논리이다. 아울러 집을 사지 않고 8억8,000만원을 연리 4%의 금융상품에 투자한다고 가정하면 재건축 아파트 임대수익의 배가 넘는 월 352만원의 수익이 생기는 만큼 앞으로도 재건축 투자수요가 지속될지는 미지수라고 건교부는 설명했다.
<이정배기자 ljbs@sed.co.kr>
