`10ㆍ29대책` 이후 부동산시장이 급격히 냉각되고 있다. 이번 대책은 발표 직후 급매물이 쏟아지지 않았던 최초의 대책이었으나 정책의 효과는 오히려 시간을 두고 서서히 나타나고 있다.
거래가 거의 없이 호가만 상승한 아파트가격은 매수세가 없는 상태에서 올라간 속도만큼이나 빠르게 하락하고 있다. 토지공개념을 주택시장에 응용한 2단계 대책까지 포함하면 이번 대책은 아파트시장에서 투자수익을 거의 사라지게 하고 투기대상은 거의 봉쇄하며 거래도 제한하는 것이었다.
특히 다주택 소유자들에게 양도소득세를 82.5%까지 부과하고 종합부동산세를 통해 다주택 소유자들에게 세금부담을 확대하겠다는 정부의 대책이 효과를 내고 있는 것으로 보인다. 양도소득세를 이 정도로 부과한다는 것은 투기이익을 정부에서 모두 걷어가겠다는 것과 다름없기 때문이다.
국내에서 더이상 투자대상을 찾기 어려워서인지 중국 상하이의 고급 아파트시장에 한국 투자자들이 몰린다는 소식도 들린다. 정부의 강력한 투기억제 대책에 따라 그동안 투자용으로 보유했던 아파트 매물들이 앞으로도 당분간 더 나올 것이다. 이에 따라 가격하락도 더 진행될 것으로 보이나 급매물들이 소화되고 나면 가격하락세는 둔화될 것으로 보인다. 만시지탄(晩時之歎)이 있지만 이제 우리나라 부동산시장이 제자리를 잡아가는 것으로 볼 수 있다.
정부는 그동안 투기를 할 수 있었던 시장풍토는 그대로 둔 채 강력한 처방만 지속적으로 내놓았다. 그로 인해 투기세력과의 숨바꼭질만 되풀이됐다. 이번 대책으로 우리나라 부동산시장의 투기방지 인프라가 조속히 구축되길 기대해본다. 주택거래시 실거래가로 과세하고, 지나친 양도차익에 대해서는 세금으로 환수를 제대로 하며, 주택 과다 보유자에게는 보유세를 중과한다면 사실상 부동산 투기가 크게 줄어들 수밖에 없다. 다만 강력한 부동산 대책으로 시장이 동결돼 또 다른 부작용이 나타난다든가, 아니면 실수요자들의 거래에서조차도 피해가 나타나지 않도록 하는 정책적인 배려가 필요하다.
예를 들면 1단계 대책에 포함돼 있는 주택거래신고제로 향후 실거래가 과세가 이뤄질 것이다. 현재 주택 구입시 취득ㆍ등록세 세율은 5.8%다. 몇년 사이에 높아진 주택가격을 감안하면 근로자의 1년 연봉에 맞먹는 금액이다. 이는 1년 연봉을 투입해서 이사를 갈 수 있겠는가 하는 부작용을 빚어낸다. 일본은 대략 3%, 미국ㆍ영국 등 서구 국가들은 1~2% 정도임에 비춰볼 때 국내의 경우에도 세율을 절반 이하로 조정할 필요가 있다고 본다.
1가구1주택 양도소득세 면제조건도 내년이면 보유 3년에 거주 2년으로 강화된다. 양도소득세가 높아진 상태에서 면제조건이 더욱 강화되면 매물만 줄어들 수밖에 없다. 주택가격 급등 상황을 감안해 1가구다주택 소유자에게는 양도소득세를 강화할 필요가 있지만 1가구1주택에 대해서는 오히려 조건을 완화할 필요가 있다.
이런 상태가 지속된다면 매물이 없는 상태에서 극소수의 거래만 이뤄지고 호가 중심으로 주택가격이 급등ㆍ급락하는 불안정한 상태가 지속될 수밖에 없다. 1가구1주택의 양도소득세 비과세가 폐지된다고 하더라도 일정 금액 이하에 대해서는 예외를 둘 필요가 있다. 서민들이 보다 넓은 집으로 이사를 하는 경우 높은 양도소득세가 걸림돌이 돼서는 안된다. 정부의 강력한 부동산 투기 억제 정책으로 가격상승세는 진정됐으나 규제강화로 인한 수요위축과 이에 따른 주택공급 부족에 대한 부담을 정부가 떠안게 됐다.
최근 2~3년 동안의 분양호조로 당장에는 입주량 부족현상이 나타나지 않겠지만 향후 정부 주도의 공급량 확대정책은 불가피할 것으로 보인다. 이는 정부 차원에서 강북 뉴타운에 대한 체계적 지원, 추가적인 신도시 및 대규모 택지 개발 계획 등 공급정책에 관심을 더 기울여야 하는 이유이기도 하다.
<김선덕(건설산업전략연구소 소장) >
