[민간도시개발사업 입주자만 '봉'] 과도한 기반시설비, 고분양가 불러

올해 말 경기도 일산에서 대규모 미니 신도시 분양을 앞두고 있는 한 건설사. 이 회사는 대규모 분양을 앞두고 고민에 빠졌다. 분양 가격을 3.3㎡당 1,500만~1,600만원대로 내부적으로 책정한 상태지만 자칫 고분양가 논란에 휩싸일 수 있기 때문이다. 하지만 분양 가격을 낮출 수 없는 처지이다. 감보율이 40%에 달하고 대규모 택지 조성에 따른 금융비용 부담, 단지 밖 도로 정비 등으로 1,500만원대 이하로 낮출 수 없기 때문이다. 5일 건설업계에 따르면 민간도시개발사업의 높은 감보율과 기부채납, 기반 시설공사 부담 등이 건설사들의 고분양가를 부채질하고 있는 것으로 나타났다. 이는 사업승인 과정에서 지자체들이 도시 계획안에 따라 도로와 공원 확장 등의 요구 조건을 내걸면서 해당 프로젝트의 감보율과 건설비용 상승을 부추기고 있기 때문이다. 또 이는 정부의 분양가 상승 억제 방침과 정면으로 배치되는 것으로 지자체가 분양가를 끌어올리고 있다는 비난을 면하기 어려울 것으로 보인다. 건설사의 한 관계자는 “사업승인 과정에서 단지 내에 지자체가 요구하는 도로개설과 공공건물 신축, 녹지공간 등을 맞춰야 비로소 사업승인을 받을 수 있다”며 “이 같은 예상치 못한 추가적인 공사 비용과 감보율 상승은 결국 분양가 인상을 통해 반영할 수밖에 없다”고 토로했다. 이는 민간도시개발사업이 일반 아파트 건축과는 달리 사실상 미니 신도시 기능을 수행하기 위해 도입된 것 이외에 지자체가 부담해야 할 단지 밖 도로 확장 등의 비용도 감당해야 하기 때문이다. 이 같은 감보율 상승과 부대 비용 상승은 고스란히 분양가로 전가돼 소비자들이 모두 부담하게 된다. 또 다른 건설사의 한 관계자는 “감보율과 단지 밖 도로 정비 등으로 인해 늘어나는 건설비용은 아파트 분양가의 25~30%를 차지하게 된다”며 “사실상 1,000만~1,100만원에 공급할 수 있는 아파트 가격을 지자체의 과다한 요구로 인해 1,500만원에 분양하게 되는 꼴”이라고 설명했다. 결국 건설사들이 대규모 택지를 조성하면서 투자한 금액에 대한 금융비용 상승과 어우러져 가파른 분양가 상승으로 이어지는 것이다. 최근 한국건설사업연구원이 조사한 자료에 따르면 올 들어 주택사업자의 기반시설 설치비는 총 사업비의 8.3%를 차지했다. 또 지난 8월 용인 상현 지역은 기반시설 설치비가 분양가의 21.3%를 차지할 정도이다. 노동성 국민고충처리위원회 연구위원은 “기반시설 설치비는 지자체의 과도한 재량에 따라 전체 사업비에서 차지하는 비중이 달라질 수밖에 없다”며 “시행자들은 기부채납과 기반시설 설치 비용을 분양가에 전가할 수밖에 없어 관련 비용이 분양가 상승의 주원인으로 작용하고 있다”고 지적했다.