고밀지구의 허용 용적률이 250%를 넘지 못하면서 고밀지구 단지를 재건축할 경우 조합원은 막대한 추가부담금을 낼 수밖에 없게 됐다. 재건축을 추진 중인 많은 고밀지구 단지의 조합들은 그 동안 5개 저밀도 수준의 용적률 허용을 요구해 왔다. 5개 저밀도지구는 인센티브를 포함, 275%의 용적률을 적용 받아 개발을 진행하고 있다.
실제로 시공사 선정 등을 마친 재건축조합은 용적률을 250~290%까지 책정, 기본계획을 수립하고 있는 상황이어서 개발계획에 대한 수정도 불가피한 상황이다.
◇일반주거지역 세분화와 연계 = 현재 용역을 마치고 개발개발계획이 수립 중인 고밀아파트 지구는 서초, 반포, 잠실 등 3개 지구. 이들 지구는 올 6월까지 관계기관 회의를 거쳐 최종 확정된다.
기본계획 수립 원칙은 크게 3가지로 이중 가장 중요한 원칙은 일반주거지역 세분화와 연계된다는 점이다. 일반주거지역 종세분화 원칙에 의거해 용적률을 적용한다는 것을 의미한다. 결국 가장 높은 3종을 받아도 층수는 제한이 없지만 허용 용적률은 250% 이하를 적용 받게 된다. 이는 현재의 개발기본 계획상 용적률 300%까지 가능한 것에 비해 최소 50% 이상이 낮아져 과밀개발은 차단되는 효과를 가져온다. 또 개발기본계획에는 재건축을 할 경우 학교, 도로, 공원 등의 도시기반시설을 의무화 시켰기 때문에 실제 적용되는 용적률은 더 낮아질 수밖에 없을 전망이다.
◇재건축 추가부담금 막대할 듯 = 최고 용적률이 250%를 넘어설 수 없기 때문에 재건축을 할 경우 추가부담금은 막대할 것으로 보인다. 더구나 6월 기본계획이 최종 확정되는 잠실, 서초, 반포지구의 현재 평균용적률이 최고 215%에 달한다.
평균 용적률은
▲서초지구 215%
▲반포지구 177%
▲잠실지구 159%다. 물론 단지에 따라 용적률은 차이가 있지만 허용 용적률 제한되고 학교, 공원 등의 기반시설을 확보해야 하기 때문에 사실상 1대1 재건축을 할 수밖에 없는 상황이다. 또 재건축을 할 경우 전용 25.7평 이하 주택을 건립가구수의 60%를 의무적으로 지어야 하기 때문에 대형평형이 많은 고밀도아파트는 재건축 추진 메리트도 크지 않다.
잠실W공인 관계자는 “용적률이 낮은 일부 단지를 제외하고는 용적률이 250% 미만만 적용되면 1대1 재건축 형태밖에 안 된다”며 “결국 추가부담금은 막대하게 된다”고 말했다.
◇고밀도 어디가 있나? = 현재 서울시내에는 총 13개의 고밀지구 단지가 있다. 서울시는 과밀개발을 막고 기반시설을 갖춘 재건축을 유도하기 위해 현재 단계적으로 개발 계획을 수립중이다. 13개 고밀도지구가 한꺼번에 개발 될 경우 재건축에 따른 전세난, 교통난 그리고 폐기물처리 등의 문제점이 발생하기 때문이다.
서울시는 먼저 잠실, 서초, 반포 등 3개 지구에 대한 기본계획을 우선 수립, 올 6월 확정한다. 또 여의도, 청담ㆍ도곡, 서빙고, 이수, 가락, 압구정, 이촌, 원효 등은 1년 뒤 기본계획을 확정, 개발을 유도할 계획이다. 또 아시아선수촌과 암사ㆍ명일은 2004년 이후 필요시 계획을 수립키로 했다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
