Q:
전 모씨(55세)가 소유한 농지는 10년 전 도시계획도로로 지정됐고 현재 도로로 이용되고 있다. 그러나 도로개설 당시에 사업시행자로부터 보상을 받지 못했다. 전 씨는 적정한 보상을 계속 요구했으나 관할 지방자치단체는 차일피일 미루다 올해 비로소 보상을 해 준다는 통보를 해왔다. 이용상황이 도로인 경우 주변시세보다 현저히 낮은 보상금이 지급된다는 지인들의 말을 듣고 걱정이 많다. 전 씨는 적정한 보상을 받을 수 있을까?
A:
현황이 도로인 경우 보상 방법은 크게 세가지로 나뉜다. 사도법상 사도인 경우는 인근 토지 평가 가액의 5분의 1이내, 사실상의 사도는 3분의 1이내, 도시계획사업에 의한 도로는 그 부지가 도로로 이용되지 않았을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황을 상정해 감가 없이 보상한다. 특히 이번 경우는 보상금 지급이 안 된 상태(이하 미불용지)에서 공익사업이 진행됐는데 이 경우의 보상방법은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법)에서 규정하고 있다.
미불용지는 종전 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정해 보상하게 되어 있다.(토지보상법 시행규칙 제25조) 그 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입 당시의 지목과 인근토지의 이용상황을 참작하여 보상한다.
전 씨가 소유한 토지는 도시계획 상 도로지만 미불용지에 해당한다. 그러므로 편입될 당시의 지목ㆍ실제용도ㆍ지세ㆍ면적ㆍ도로와의 접근성 등을 조사해 평가에 반영하게 돼있다. 이용상황과 개별요인만 편입 당시로 판단할 뿐 보상평가의 가격시점은 일반 보상과 마찬가지로 계약체결 당시를 기준으로 한다.
또 미불용지가 도로로 이용됨으로써 발생한 개발이익은 보상대상이 아니다. 주변 농지의 시세수준을 감안하되 미불용지와 접한 농지가 아니라 후면부의 농지를 기준으로 보상평가가 행해지게 된다. 결론적으로 전 씨의 토지는 주변 농지의 현재 적정시세와 표준지 공시지가 수준을 감안해 평가되는 것이지 도로를 기준으로 보상되는 것이 아니다.
