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Q. A씨는 전세금 3,500만원에 작은 점포가 딸린 주택을 임차해 입주와 동시에 전입신고를 마치고 가족과 함께 살면서 장사를 하고 있다. 그런데 얼마 뒤 집주인은 은행에서 돈을 차용하면서 A씨 전셋집에 근저당권을 설정했다. A씨는 주변에서 임차주택의 일부가 점포이기 때문에 나중에 근저당이 실행돼 경매에 들어가면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다는 이야기를 들었다. 경매로 인해 주인이 바뀌면 정말 보호를 받을 수 없게 되나.
A. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차 계약에 적용된다. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되더라도 마찬가지다.
대법원은 주택임대차보호법 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정해야 한다고 보고 있다.
임차 건물이 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의 구조와 형태, 임차인의 임대차목적물 이용관계, 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려해야 한다는 얘기다. 여기에서 주거·비주거용 건물의 구분은 일반적으로 사실상의 용도를 기준으로 한다. 주거용 건물이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 공부상 용도란에 '주거용'으로 기재되어 있지 않더라도 주택임대차보호법의 적용을 받게 된다.
따라서 건물의 용도가 주거용과 함께 비주거용으로 쓰일 경우 주거용으로의 용도가 더 크다면 주택임대차보호법의 보호를 받는 주거용 건물로 볼 수 있다.
예를 들어 1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 실제로 그 면적의 절반은 방 2칸으로, 나머지 절반은 소매점 등 영업을 하기 위한 공간으로 이뤄졌다. 임차인이 이를 임차해 가족과 함께 거주하면서 음식점 영업을 하면서 방 부분은 영업 시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고 그 외에는 주거용으로 사용해 왔다면 위 건물은 주택임대차보호법의 보호대상인 주거용 건물에 해당한다. 또 건물이 공부상으로는 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로는 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 한 건물을 임차한 사례에서 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓더라도 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고 임차 건물이 '유일한 주거'인 경우 주택임대차보호법에서 정한 주거용 건물로 인정되기도 했다.
이에 반해 방 2개와 주방이 딸린 다방의 경우 영업용으로서 비주거용 건물로 취급된다. 방과 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것이므로 주택임대차보호법의 보호대상이 되는 주거용 건물이 아니라고 한 사례도 있다.
따라서 A씨 사례에서 주택에 딸린 가게에서 소규모 영업을 하는 것으로 보여 지고 그 곳이 A씨의 유일한 주거라면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.
/이장희 법무법인 케이파트너스 변호사 heeyaahlee@naver.com
