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수요 꾸준한 곳·탄탄한 운영업체 선정 옥석 가려야
소액투자 가능한 '지분등기' 환금성·수익률 떨어져
객실별 소유권 보장하는 '구분등기' 투자가 유리
지난해 제주 서귀포시 서호동에서 분양을 진행한 '제주 서귀포 라마다호텔' 1차는 분양을 시작한 지 3주 만에 100% 계약을 조기 마감하는 등 인기를 끌었다. 인기를 이어가기 위해 7월부터 바로 옆 부지에 '2차 서귀포 라마다호텔' 분양도 시작했다. 지난해 업계 최초로 계약금 100% 환불 보장제를 실시한 서귀포시 법환동의 '비스타케이 서귀포'도 성공적으로 분양을 마치고 '비스타케이 천지연'의 분양을 올해 진행 중이다.
제주도의 분양형 호텔이 꾸준한 인기를 끌고 있다. 이 같은 성공은 분양형 호텔의 특징과 제주도만의 특성이 결합한 결과다.
분양형 호텔은 임대수익 과세 방침을 담은 2·26 임대차시장 선진화 방안 이후 새로운 투자처로 떠올랐다. 관광객을 수용할 만한 숙박업소가 부족한 국내 상황으로 인해 공실률이 낮아 안정적인 수익률이 보장된다는 장점을 갖추고 있다. 특히 각 호텔마다 10% 이상의 확정 수익률을 보장하고 연중 10일 이상 해당 호텔 및 서비스를 투자자가 이용할 수 있어서 투자와 휴양을 동시에 갖춘 상품으로 눈길을 끈다.
제주도의 관광산업 육성책은 제주를 가장 유망한 분양형 호텔 투자처로 떠오르게 만들었다.
제주도는 자연환경뿐 아니라 외국인 카지노와 마이스(MICE) 산업 등 고부가가치 관광 산업까지 갖추기 위한 개발을 진행 중이다. 현재 제주도 내 5개국어 이상 동시통역 지원이 가능한 국제회의 시설만 총 13곳으로 약 2만여 명을 수용할 수 있는 규모다.
베이징, 상하이 등 중국 5곳, 일본 4곳, 태국 1곳을 포함해 10곳의 해외주재 관광홍보사무소를 설치해 외국인 관광객 유치 작업도 진행하고 있다. 이에 따라 지난 2010년 77만 7,000명이었던 외국인 관광객의 규모가 지난해 233만 3,848명으로 급증했다. 이 중 중국인 관광객은 2013년 기준 181만 2,172명이다. 홍콩 관광객 3만 9,761명까지 합하면 외국인 관광객 중 약 80%가 중국인으로 구성된 셈이다. 일본 관광객은 12만 8,879명으로 뒤를 이었다. 외국인 관광객의 급증은 관광 수입으로도 이어져 제주도는 올해 7조원의 관광 수입 목표 중 절반 가량인 3조 4,000억원이 외국인 관광객을 통해 이뤄질 것으로 예측하고 있다.
전문가들은 제주도 분양형 호텔이 장기적으로도 투자 전망이 밝다고 보고 있다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 "호텔쪽에서는 객실 점유율이 70% 이상 유지하면 10% 이상의 수익이 가능하다고 밝히고 있다. 호텔 공급이 늘어나면 수익률은 다소 떨어지겠지만 제주도 관광 수요가 뒷받침하는 한 충분히 가치 있는 투자처"라고 밝혔다.
가족과 함께 휴양을 즐길 수 있는 '세컨드 하우스'를 고민 중이던 직장인 박모(46)씨는 제주도의 분양형 호텔에 투자하면 1년 중 원하는 일정 기간을 호텔에 머물면서도 수익도 얻을 수 있다는 권유를 받고 투자를 결심했다. 하지만 막상 확정 수익률 10% 이상 보장 등의 광고 문구와는 달리 제주도의 숙박업이 곧 공급과잉이 될 것이라는 얘기도 들리면서 투자 여부를 결정하기 위한 고민이 길어지고 있다.
현재 투자자를 모집 중인 분양형 호텔의 대부분은 1~5년간의 확정 수익률 보장과 중도금 무이자, 연중 일정 기간 호텔 이용권 등의 각종 혜택을 내세우고 있다. 하지만 전문가들은 업체에서 내놓는 장밋빛 전망을 그대로 믿기 보다는 분양형 호텔의 특징을 정확히 알고 선택하는 것이 필요하다고 지적한다.
◇공급과잉 VS 숙박부족 = 분양형 호텔의 수익률은 연중 객실 점유율에 따라 결정된다. 이에 따라 투자를 하기 전 수요와 공급의 증감을 파악해 수익률을 미리 예측할 필요가 있다. 제주도의 경우 숙박업소의 급격한 증가로 인한 공급 과잉이라는 지적과 아직도 숙박업소가 부족하다는 반론이 팽팽히 맞서고 있다.
제주특별자치도에 따르면 지난 2010년 109곳 1만 2,942실이던 관광숙박업소는 △2011년 157곳(1만2,219실) △2012년 165곳(1만3,487실) △2013년 202실(1만4,460실) △2014년 270곳 (1만6,940실)로 늘었다. 4년간 3배 가까이 숙박업소 숫자가 증가한 것이다.
진성효 드림랜드경제연구소장은 "과거엔 호텔 한 동당 100실~200실 정도의 규모로 짓다가 지난해부터 300실~400실로 규모 자체가 커졌다"고 말했다.
하지만 아직 공급이 수요를 받쳐주지 못하고 있을 뿐더러 관광수요도 꾸준히 증가하고 있어 공실률이 높지는 않을 것이라는 예측이 나온다.
실제로 제주도를 찾는 관광객은 지난 2010년 757만 8,000명에서 꾸준히 늘어 △2011년 874만4,000명 △2012년 969만1,000명에 이어 △2013년 1,085만1,000명으로 1,000만명을 돌파했으며 올해에도 1,150만명의 관광객 방문을 목표로 잡고 있다. 이에 따라 전문가들은 호텔의 평균 객실 점유율이 70%대를 꾸준히 유지할 것으로 예측하고 있다.
◇개별등기 VS 구분등기 = 분양형 호텔 광고에서 가장 자주 찾아볼 수 있는 문구 중 하나는 '개별 등기 가능'이다. 호텔 객실별로 소유권을 사고 파는 것이 가능하다는 의미다. 하지만 현행법상 개별등기라는 용어는 존재하지 않으며 지분등기와 구분등기로 나뉜다.
지분등기는 등기부에 '1,000분의 10' 등 지분만 표시되는 형태다. 이에 따라 지분등기 형태의 분양형 호텔일 경우 한 객실에 여러 소유권이 겹칠 수 있어 매각 시 문제가 발생할 수 있다. 원룸텔이나 비즈니스 호텔의 경우 지분등기 방식으로 한 객실 지분을 쪼개 소액으로 투자자들을 모집하는 경우가 많아 임대수익률이 떨어진다는 단점을 갖는다.
객실별 소유권을 명확하게 갖기 위해선 구분등기인지 확인하는 작업이 필요하다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 "지분등기일 경우 환금성에 문제가 있어 나중에 가치가 떨어지게 된다"라며 "개별등기라는 모호한 용어에 속지 말고 구분등기인지 지분등기인지 사전에 확실하게 파악해야 한다"고 조언했다.
◇확정수익 VS 변동수익 = 분양형 호텔은 초기 투자자를 끌어 모으기 위해 1~5년간 10~13% 가량의 확정 수익을 보장한다고 내세운다. 투자자들은 확정 수익률만 보고 자칫 꾸준히 10% 이상의 수익이 발생할 것으로 예측하기 쉽다.
하지만 전문가들은 확정수익 보장기간이 끝난 이후의 수익률 변동을 파악하는 것이 핵심이라고 지적한다. 양지영 리얼투데이팀장은 "확정수익만 보고 투자를 결정할 것이 아니라 관광 수요가 꾸준히 뒷받침되는 입지인지, 운영 업체가 탄탄한 곳인지를 체크하는 것이 중요하다"고 강조했다.
진 소장도 "앞으로 2~3년 뒤면 본격적으로 분양형 호텔 준공 후 물량이 나오기 시작하는데 그 시기에도 지금처럼 1년에 1,000만명 이상의 관광객이 유지될 지 등을 모니터링해봐야 한다"고 밝혔다.
특히 확정수익 자체 역시 시행사와 투자자 간의 계약일 뿐 법적 보장이 되지 않는다는 점을 염두에 둬야 한다.
박 대표는 "확정수익은 시행사에서 내건 조건일 뿐이라서 그만큼 실제로 주지 못하는 경우가 생길 수도 있다"라며 "시행사의 신뢰도를 보는 것이 중요하다"고 말했다.
함덕 라마다·하워드존슨 등 주목할 만 권경원 기자 |
