하반기엔 분양가상한제·청약가점제 '최대변수'

올 하반기는 부동산시장의 최대 분수령이 될 전망이다. 일단 분양가상한제ㆍ청약가점제가 오는 9월부터 시행돼 청약시장에 일대 변혁이 예고된다. 일부 지방 광역시의 투기과열지구 해제가 침체된 지방 주택시장을 자극할 촉매제가 될 수 있을지도 관심이다. 이와 함께 하반기부터 본격화될 대선일정도 부동산시장에 상당한 영향을 끼칠 것으로 보인다. 관심은 이같이 급변하는 시장상황이 최근 정부의 규제로 보합세를 유지하고 있는 집값에 어떤 영향을 끼칠까이다. 정부의 정책들은 집값을 안정시키는 쪽에 초점이 맞춰져 있지만 전문가들은 정부가 수급상황에 적절히 대응하지 못할 경우 집값은 언제든 상승세로 돌아설 수 있다고 경고한다. 하반기 부동산시장의 최대 변수는 지난 99년 폐지된 민간주택에 대한 분양가상한제가 9월에 부활된다는 점. 또 30년간 유지된 추첨제가 가점제로 바뀌는 것도 메가톤급 변수다. 분양가상한제란 감정가로 택지비를 산출하고 정부가 정한 기본형건축비에 맞춰 분양가를 정하는 것으로 기본형건축비는 7월 중 확정된다. 상한제 적용주택은 최장 10년간 전매가 금지되고 수도권 투기과열지구 등에서는 분양가공시제도 병행된다. 정부는 이 제도로 분양가가 20% 정도 낮아져 집값인하 효과가 클 것으로 본다. 하지만 전문가들 사이에서는 분양가상한제가 민간주택의 공급을 위축시켜 장기적으로 집값을 오히려 상승시키는 요인이 될 수 있다는 지적도 나온다. 추첨으로 아파트 당첨자를 가렸던 청약제도도 9월부터는 무주택기간ㆍ부양가족ㆍ통장가입기간에 따라 차등적인 점수를 부여하는 가점제로 바뀐다. 전용면적 25.7평 이하 민영주택은 75%를 가점제로 뽑는다. 25.7평을 초과하는 경우는 채권입찰제가 병행돼 채권입찰 금액을 높게 쓰는 사람에게 우선권을 주되 입찰금액이 같은 경우 50%를 가점제로 뽑는다. 나머지는 기존 추첨제가 유지된다. 이 제도가 시행되면 유주택자는 당첨이 사실상 불가능해져 부동산시장에 부동자금이 유입되는 것을 어느 정도 차단하는 효과가 있을 것으로 기대된다. 부산ㆍ광주ㆍ대구ㆍ대전 등 일부 지방 광역시가 투기과열지구에서 곧 해제될 것으로 보임에 따라 수도권-지방 부동산시장 양극화 해소에 긍정적인 요소로 작용할 전망이다. 이와 관련, 건설교통부는 조만간 주택정책심의위원회를 열어 일부 지방 대도시의 투기과열지구 해제 문제를 매듭지을 방침이다. 해당 자치단체들은 그동안 투기와 상관없는 지방까지 지나치게 규제해 미분양 물량만 늘어나는 등 지방 주택시장에 악영향을 주고 있다며 규제의 조기해제를 요구해왔다. 특히 해피트리 아파트 브랜드로 알려진 ㈜신일이 대구 지역 미분양 물량 적체로 최근 부도를 맞으면서 지방 투기과열지구 해제 요구가 커지고 있다. 건교부 조사에 따르면 분양권 전매ㆍ대출금지 등 규제가 가해지는 투기과열지구로 지정된 부산(-0.41%)ㆍ대구(-0.71%)ㆍ대전(-1.75%) 등은 지난 1년간 집값이 하락세를 보였다. 대선일정도 집값에 영향을 미치는 변수다. 시장에서는 보통 대선가도가 본격화되면서 수요억제에 초점이 맞춰진 참여정부의 부동산정책에 대한 완화책이 일부 검토될 것으로 예상하고 있다. 김영진 내집마련정보사 사장은 이와 관련, “대선 때 돈이 풀려 부동산 가격이 오르는 과거의 상황이 반복되지는 않겠지만 재건축 규제 완화 등 고강도 규제를 일부 완화하는 방안들이 나올 것으로 본다”며 “그럴 경우 강남 재건축 가격이 다시 상승압력을 받게 될 가능성이 크다”고 전망했다.