월별 아파트 값 상승률을 놓고 볼 때 당분간 서울시는 3%, 강남권은 7%선이 마지노선인 것으로 나타났다. 아울러 서울시 신규 아파트 분양가격 역시 평당 평균 1,300만원 대를 넘기 힘들 것이라는 분석이 나왔다.
15일 증권투자 컨설팅사인 BIBR In Labs가 월별 아파트 값 상승률과 동시분양 분양가 추이를 주식ㆍ채권의 투자분석에 사용되는 기법인 `쌍봉(가격 최고점)이론`을 적용해 분석한 결과 이같이 나타났다.
쌍봉이론은 가격이 최고점(선행 최고점)에 도달한 뒤 일정 시차를 두고 다시 상승(후행 최고점)하는 원리를 이용하는 기법으로 후행 최고점이 선행 최고점을 돌파하지 못하게 되면 시장에서 후행시점 때의 가격을 최고가로 보고 있다는 이론이다.
◇반등 시도했으나 추락 = 2002년 6월부터 2003년 10월간 서울ㆍ강남권 월별 아파트 값 상승률을 쌍봉이론으로 분석한 결과 흥미로운 결과가 나온다. 이 기간 중 상승률이 최고(쌍봉)를 기록한 때는 2002년 8월. 이 때 아파트 값 상승률은 서울 8.2%, 강남권 6.8%를 기록했다. 한 차례 봉우리를 기록한 아파트 값은 정부 대책으로 하락하다가 2003년 8~9월에 다시 반등을 시도한다.
눈길을 끄는 것은 재반등 시점인 지난해 8~9월 상승률이 서울 3.0%, 강남권 7.0% 등으로 1차(2002년 8월) 때 상승폭 보다 크게 하락했거나 비슷했다. 그 후 상승률은 다시 떨어지고 있는 상태.
쌍봉이론으로 볼 때 이 의미는 시장에서 인지하는 월별 아파트 값 최고 상승률을 서울 3%, 강남권 7%선으로 보고 있다는 것이다. 그 이상의 상승률은 받아들일 수 없다는 인식이 시장에서 굳어졌다는 의미.
서울 동시분양 아파트 분양가격 역시 쌍봉이론으로 분석해 보면 평당 평균 1,330만원대가 최고 가격대인 것으로 분석되고 있다.
◇공급물량 크게 늘어 = BIBR 분석에 따르면 이처럼 전망하고 있는 데는 공급물량이 크게 늘고 있다는 점을 시장에서 인지하고 있기 때문으로 분석했다. 1988년~2003년간 서울시 아파트 착공물량을 보면 확연히 드러난다.
88년 말 신규 착공건수는 2만1,000여 가구. 공급물량 부족은 바로 가격 상승으로 연결돼 89년~92년간 대세 상승기를 보였다. 98년 역시 착공건수가 2만4,000여가구로 줄었고 99년부터 2003년 상반기까지 가격이 큰 폭으로 뛰었다. 문제는 2002년 이후 신규 착공건수가 6만~7만여 가구로 크게 늘어 향후 수요에 비해 공급물량이 넘쳐 날 수 밖에 없다는 점이다. BIBR 신동준 이사는 “올해 총선 때 반짝 반등은 예상되나 이는 기술적 상승에 그칠 것”이라며 “투자목적의 수요자 라면 이 때를 노려 매도하는 게 유리하다”고 설명했다.
<이종배기자 ljb@sed.co.kr>
