강남권 빌딩가격도 들썩

집값ㆍ땅값에 이어 서울 강남지역의 오피스빌딩ㆍ상가 등 중ㆍ소규모 빌딩 가격이 들썩거리고 있다. 경기침체에도 불구하고 민감한 영향을 받는 일반 건물가격까지 뛰면서 부동산 시장 전체가 정상적인 시장 조절기능을 상실한 게 아니냐는 우려도 제기되고 있다. 특히 최근의 빌딩 가격 상승세는 투자 수익률 개선 보다는 땅값 상승에 따른 기대심리에 따른 것이란 분석이 지배적이어서 투자자들의 주의가 요망된다. ◇땅값이 빌딩가격까지 흔든다=최근 강남구에서 연면적 200평정도의 5층짜리 빌딩을 매입하려던 김모씨는 막판에 매입을 포기해야 했다. 당초 35억원 정도에 나왔던 이 건물의 가격이 막판 협의과정에서 매도인이 5억원이나 높여 부른 탓이다. 이 거래의 중개를 맡았던 A부동산 관계자는 “건물주가 땅값이 뛰었다며 가격을 높이는 바람에 거래가 무산됐다”고 전했다. 시장에서 가격 상승을 주도하고 있는 빌딩은 매매가 40억~60억원대의 소규모 빌딩들이다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 아파트ㆍ토지에 이어 업무용 빌딩이나 소규모 복합건물쪽으로 눈을 돌리면서 매물이 크게 줄고 가격도 덩달아 상승하고 있다는 것이다. 특히 올해부터 간접투자자산운용법이 시행되면서 부동산 펀드 업체들이 늘어난 것도 매물 수요가 증가한 원인으로 분석되고 있다. 특히 최근의 빌딩가격 상승은 땅값 급등이 주된 요인으로 업계는 분석하고 있다. ㈜신영의 홍순만 차장은 “올들어 서울시내 주요 지역의 중ㆍ소규모 빌딩 가격 상승폭은 10%에 이른다”며 “건물 자체의 수익성이 높아졌다기 보다는 땅값 상승이 절대적인 영향을 미치고 있다”고 설명했다. 서울 압구정동 대운부동산의 진봉석 사장은 “빌딩 수요가 늘면서 지난해 같은 기간보다 거래가 30% 정도 늘어났다”며 “수요의 절반 이상이 강남으로 집중되면서 이 지역 빌딩 가격 상승세가 두드러지고 있다”고 말했다. ◇매매가는 뛰는데 임대수익률은 하락세=문제는 경기침체 장기화로 임대수익률은 제자리걸음이거나 오히려 하락하고 있다는 점이다. 2~3년전만 해도 연 10%를 넘던 업무용 빌딩 임대수익률이 지난해말에는 7%선까지 떨어졌으며 최근에는 5~6%선까지 하락했다는 것이다. 빌딩 컨설팅 업체인 알투코리아 관계자는 “대형 빌딩의 경우 공실률에 큰 변화가 없지만 중소형 빌딩은 계속 높아지고 있다”며 “이런 상황 속에서도 매매가는 뛰고 있어 수익률이 회복되기 힘든 상태”라고 밝혔다. 실제로 서울시내 오피스빌딩 공실률은 지난해 1ㆍ4분기 3.4%를 기록한 이후 지속적으로 상승, 4ㆍ4분기에는 4.0%까지 올랐으며 올 1ㆍ4분기에도 3.9%를 기록했다. 빌딩 가격이 이처럼 오름세를 보이고 있음에도 불구하고 전문가들은 섣부른 투자는 경계해야 한다고 지적하고 있다. 연수익률이 한자리 수로 떨어진 상황에서 자칫 시중 금리가 오를 경우 시장이 급격하게 얼어 붙을 수 있다는 것이다. 신영의 홍순만 차장은 “경기침체 상황에서 금리가 인상되면 빌딩 시장에 유입됐던 자금들이 한꺼번에 빠져나갈 우려가 있다”며 “이 경우 급속하게 거품이 빠져 시장이 큰 타격을 입을 수 있다”고 말했다.