100~300가구 소규모 재건축 비상
서울시, 지구단위계획 의무화 대상에 포함
서울시가 최근 도시계획법에 따른 지구단위계획 수립 의무화 대상 단지를 규정하는 운용지침을 확정함에 따라 가장 큰 타격을 받는 곳은 기존 100~300가구 규모의 미니단지인 것으로 나타났다.
이에 따라 연간 서울지역 아파트 공급의 30~40%를 차지하는 소규모 재건축이 사업성 악화와 사업 장기화로 차질을 빚게 돼 주택 수급불균형이 우려되고 있다.
◇왜 소규모 단지 피해가 큰가=서울시의 운용지침에 따르면 지구단위계획 의무화 대상은 300구 이상 또는 부지면적 1만㎡(3,025평) 이상인 단지들. 하지만 300가구 이상인 경우 그동안에도 사업추진 과정에서 서울시의 규제를 받아왔다.
현행 주택건설촉진법상 300가구 이상의 단지에 대해서는 사업계획승인 이전에 시ㆍ도 건축계획심의 절차를 의무화하고 있기 때문.
서울시 도시계획과 윤혁경(尹赫敬)사무관은 "기존 건축계획심의만으로도 어느 정도 계획적 개발을 유도할 수 있기 때문에 새로 지구단위계획을 의무화하더라도 별다른 차이는 없을 것"이라고 말했다.
이 때문에 결국 이번 운용지침 확정으로 재건축절차가 까다로워 지는 곳은 부지면적이 3,000평을 넘으면서 300가구가 안되는 연립이나 소규모 단지들이다. 지금까지는 관할구청으로 조합설립인가를 받아 별도의 절차없이 사업계획승인만 받으면 재건축이 가능했지만 앞으로는 지구단위계획이라는 추가절차를 밟아야 하게 됐다.
◇얼마나 되나=서울지역 동시분양을 통해 공급되는 아파트는 연간 2만~2만5,000가구. 올해의 경우 11차동시분양까지 2만4,228가구가 공급됐다. 이중 단지규모가 100~300가구 정도인 아파트는 전체의 40%선인 것으로 파악되고 있다. 서울지역 아파트 공급의 절반 정도를 이같은 미니단지의 재건축에 의존하고 있는 것이다.
실제로 11차동시분양의 경우 전체 16개 단지 가운데 3분의2 정도인 10개단지가 300가구 미만의 소규모 단지였으며 공급가구수 역시 1,037가구로 전체 3,177가구의 40%에 달했다.
◇소규모 재건축 수익성 악화=미니 단지들은 지금까지 대부분 270~300%의 높은 용적률로 재건축이 가능했다. 최근 재개발아파트나 대규모 재건축단지들이 200~250%의 용적률을 적용받았던 것에 비하면 상대적으로 높은 용적률을 적용받아온 셈.
하지만 서울시는 앞으로 이들 단지에 대해서도 250% 이상의 용적률로는 재건축을 허용해주지 않겠다는 방침이다. 단독주택지 한가운데 1~2개동의 '나홀로아파트'가 초고층으로 들어서는 것을 막겠다는 것. 특히 주변 생활환경이나 일조권을 위해 층고까지 제한할 수도 있다는 입장이어서 용적률은 이보다 낮아질 수도 있다.
특히 이들 소규모 단지들은 지자체들의 재정여건상 구청보다는 주민들이 지구단위계획 수립에 따른 비용을 부담할 가능성이 높아 주민부담이 늘어난다는 점을 감안하면 재건축 수익성은 더욱 낮아질 수 밖에 없다.
◇중ㆍ소업계 타격 크다=서울시내 재건축 시장은 대형 주택업체와 중소업체들이 양분하고 있는 추세. 강남 지역을 제외한 외곽지역의 소규모아파트 재건축은 상대적으로 인지도가 낮은 중소업체들의 몫으로 인식돼 일종의 틈새시장을 형성해왔다.
결국 이번 서울시의 조치로 대형업체들보다는 자금사정이 열악한 중소업계가 큰 타격을 입게 될 것으로 보인다.
업계 관계자는 "도시환경 보전이라는 서울시의 방침 자체는 맞지만 가뜩이나 어려움을 겪고있는 주택업계로서는 사업에 큰 지장을 받게 된다"며 "주택경기가 회복될때까지 다소 유예기간을 두는 것이 필요하다"고 말했다.
정두환기자
