경기가 아직 본격적으로 회생하지 않은 요즘이야말로 투자자나 소규모 창업자가 법원경매를 통해 근린시설을 마련할 수 있는 좋은 기회라 할 수 있다. 투자열기가 높지 않아 법원경매를 통해 시세의 절반값으로 근린시설을 마련할 수 있고 잘만 운용하면 연 20% 이상의 수익도 얻을 수 있기 때문이다.그러나 섣불리 대들었다가는 낭패를 볼 수도 있어 꼼꼼히 따져보는 지혜가 필요하다. 국제통화기금(IMF) 한파 이후 실업 증가와 상권의 확대·재편, 중복 출점 등으로 근린시설 경기도 좋지 않기 때문이다.
따라서 투자원칙을 세우고 입찰에 참여해야 낭패를 면할 수 있다. 유영철 SR부동산경매연구소소장은 법원경매 근린시설 마련의 5가지 기본 원칙을 제시하고 있다.
◇월 1.5% 이상은 수익이 있어야 한다=월 임대수입이 실질 투자비의 1.5%를 넘어야 한다. 1억원 짜리 물건을 낙찰받았을 경우 보증금으로 5,000만원을 받는다면 5,000만원을 실제로 투자한 셈이므로 월 임대료가 월 75만원 이상 나와야 투자가치가 있다. 낙찰 후 명도문제는 세입자 대부분이 자신의 권리금이나 시설비를 잃지 않기 위해 다시 계약을 맺는 경우가 많아 비교적 수월하게 해결되는 편이다.
◇발전하는 상권을 주목하라=상가는 주변 여건에 따라 상권이 변하므로 현재의 상태만 파악하지 말고 앞으로의 발전가능성 등을 파악하는 것이 중요하다. 상가를 매입할 때 토지이용계획서를 발급받아 도시계획을 확인하는 것은 기본이다.
가장 좋은 것은 역세권이면서 유동인구가 많고 배후세대수도 충분한 상권에서 목좋은 상가를 골라 잘되는 업종을 택하는 것이다. 특히 유동인구가 많은 환승역세권이 유망하다. 국철과 2·5호선 환승역인 왕십리상권, 분당선과 3호선 환승역인 도곡상권, 5·6호선 환승역인 공덕상권 등은 향후 유망상권으로 전망되고 있다.
◇세입자 유무를 살펴라=근린시설은 상가·사무실·주택 등이 혼재하는 건물이 대부분이므로 주택임대차 보호법이 적용되는 경우가 많다. 선순위 임차인이 거주하고 있는 경우 철저한 조사가 필요하다. 점포의 일부를 주거용으로 사용하는 경우에도 점포면적과 주거용 면적을 비교해 주거용 면적이 크면 임차인에 대해 주택임대차보호법이 적용되므로 주의해야 한다.
◇임대료를 확인하라=상가는 법원의 기록서류에 기재되어 있는 보증금과 월세가 실제상황과 다른 경우가 많으므로 현재 주변상가 및 사무실의 임대료를 조사해야 한다.
◇여유있는 자금으로 굴려라=경매 물건은 잔금납부기간이 낙찰일로부터 1~2개월간의 여유밖에 없어 목돈을 마련해 둬야 낭패를 당하지 않는다.
유흥음식점이나 대중사우나 등 시설비나 권리금을 많이 투자한 물건은 재계약에 유리한 측면도 있으나 명도비용을 추가로 계산해야 하는 등 명도에 어려움을 겪을 수 있다. 이밖에 개·보수를 염두에 두고 구입하는 경매물건은 지은지 너무 오래되지 않아야 비용을 줄일 수 있으므로 준공연도를 확인해야 한다.【정재홍 기자】
