재건축 기대심리 아예 없앤다

재건축 기대심리 아예 없앤다 "개발이익 최대 50% 환수"내주 당정회의서 세부방안 확정… 안전진단, 중앙정부로 이양 검토 김영기 기자 young@sed.co.kr 노무현 대통령은 23일 '국민과의 인터넷 대화'에서"재건축에서 발생하는 초과이익을 다 환수하는 방향의 대책을 마련하겠다"며 "4단계, 5단계 부동산 대책이 나오지 말란 법이 없다"는 표현까지 서슴지 않았다. 집값이 잡히지 않을 경우 재건축 분야에서 특단의 대책이 마련될 수도 있다는 의미로 평가된다. 이와 관련해 정부 고위관계자는 "일반적인 개발부담금도 환수율이 25%에 달하는 데 재건축은 이보다는 더 높아야 한다는 공감대가 형성돼 있다"며 "그러나 환수율이 너무 높으면 주택공급에 지장을 주기 때문에 50%를 넘지는 않아야 할 것으로 본다"고 밝혔다. 이에 따라 정부와 여당은 다음주 당정회의를 통해 환수율을 0~50%로 누진 적용하는 환수방안을 마련할 방침이다. ◇개발이익 규모 따라 환수율 결정 = 정문수 청와대 경제보좌관은 최근 "재건축을 로또로 만드는 주범인 개발이익을 효율적으로 환수하는 것이 중요하다"며 환수방식의 전환을 시사한 바 있다. 즉 과거와 같이 임대주택을 짓는 방식의 물리적인 규제 대신 개발이익의 규모에 비례에 직접 이익을 거두는 셈이다. 환수대상인 재건축 개발이익은 '사업승인 시점의 땅 값과 입주 시점의 땅값 차익에서 정상적인 땅 값 상승 분을 뺀 값'으로 결정된다. 예를 들어 4억원짜리 아파트를 10억원의 새 아파트로 재건축한 경우, 일차적으로는 6억원이 개발이익이 된다. 여기에 재건축 비용 1억원, 또 재건축을 하지 않았더라도 상승했을 집값이 1억원이라면 개발이익은 이들을 추가로 뺀 4억원이 된다. 정부와 여당이 추진하는 방안대로라면 이 가운데 절반인 2억원이 국고로 환수된다. 그러나 개발이익이 상대적으로 적은 곳은 환수율을 50% 미만으로 낮추면서 재건축시장의 위축을 막을 가능성이 높다. 적용지역의 경우 그간 당정은 투기과열지구 등으로 한정하는 방안을 검토했지만 아예 전국 규모로 대상을 확대할 가능성도 제기되고 있다. 이밖에도 재건축사업의 첫 출발을 결정하는 행정행위(안전진단)를 기초자치단체로부터 중앙정부로 넘기는 방안이 적극적으로 검토될 것으로 예상된다. 또 하나의 대책으로 거론되는 재건축 총량제는 전체적인 주택 수급을 감안해 허가를 내주는 것으로 이르면 내년부터 시행될 수 있을 것으로 보인다. ◇'플러스 알파'는= 임대주택 의무건립 비율 강화, 조합원 지분(분양권) 전매 금지 확대, 재건축 때 공원 등 일정 면적의 공공시설 설치 의무화 등 재건축 정비기본계획을 탄력적으로 운용하는 방안 등도 거론되고 있다. 대책에서는 또 여느 때보다 강한 수요 억제책이 동원될 것으로 알려졌다. 이의 일환으로 세무 조사의 톤도 강해져 강남은 물론 분당과 용인, 목동 등으로 조사의 칼날이 겨누어질 것으로 관측된다. 이와 함께 공공주택 공급 확대와 분양가 인하 방안 등 기존에 거론돼 왔던 공급 대책, 여기에 담보 대출 기준 강화 등 예상보다 광범위한 정책들이 담길 것으로 보인다. 입력시간 : 2006/03/23 18:12