“임대주택사업, 수익률은 글쎄요?”6월 27일부터 개인도 조합을 결성, 임대주택사업을 할 수 있게 됐으나 수익률만 놓고 볼 때 좋은 투자상품으로 평가하기 어렵다는 전문가들의 분석이 잇따르고 있다.
이는 임대주택사업자에게 주어지던 취득ㆍ등록ㆍ양도소득세 감면 등 각종 세제혜택이 폐지됐기 때문. 아울러 개인이 임대주택사업을 목적으로 주택을 건설하거나 매입할 때 받을 수 있는 국민주택기금 역시 지원대상 마저 극히 한정돼 있다는 점도 문제로 제기되고 있다. 또 예전에는 임대주택으로 등록된 주택에 대해선 주택으로 보지 않았으나 이 조항 역시 소멸되는 등 신규로 임대주택사업을 할 땐 세심한 주의가 요구되고 있다.
◇어떻게 바뀌었나=임대주택사업은 건설임대와 매입임대로 나눈다. 건설임대는 말 그대로 2가구 이상 주택을 신축, 임대주택사업자로 등록하는 경우다. 매입임대는 2가구 이상 주택을 매입, 사업자로 등록하는 경우를 칭한다.
사업자 등록은 거주지 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 하면 된다. 6월 27일부터 시행될 새 임대주택법의 주요 골자는 개인이 투자조합을 결성해 임대주택사업을 할 수 있도록 한 것이다.
◇세제혜택 사라져=그러나 문제는 임대주택사업자에게 주어지던 각종 세제혜택이 폐지된 것이다. 양도소득세의 경우 과거에는 국민주택 규모 이하에 한해 신축주택의 경우 5년 임대 후 매각 시 100%, 기존주택의 경우 5년 임대 후 양도 시 50%, 10년 임대 후 매각 시 100% 감면 받을 수 있었다.
아울러 임대주택으로 등재된 주택은 주택으로 보지 않아, 1가구 3주택자가 2주택을 임대 사업용으로 활용할 경우 1가구 1주택으로 간주됐었다.
그러나 2002년 이후 이들 조항이 폐지된 것. 따라서 이 때부터 신규로 임대주택사업을 할 경우 양도소득세 혜택을 전혀 받지 못하는 상황이다. 임대주택사업자에게 주어지는 국민주택기금 지원 역시 받기 어렵다. 건설임대의 경우 개인이 주택을 지을 땐 기금 지원대상이 아니다. 건설업체에게만 주어지고 있다.
또한 매입임대의 경우 신축(분양, 미분양)주택에 한해서만 연 5.5% 조건으로 가구 당 최고 6,000만원까지 지원 받는 정도다. 기존주택을 매입할 땐 기금 지원을 받을 수 없다는 뜻이다.
◇투자전략은=수익률에 큰 영향을 미치는 양도세 감면 혜택이 사라졌기 때문에 예전과 같은 투자수익을 올리는 것은 불가능하다. 96년 임대주택사업이 인기를 끌었던 원인은 양도세 감면 조항 때문이었다.
이에 따라 임대주택사업 수익률은 월세를 얼마나 받느냐가 관건이다. 때문에 대상 단지 및 지역을 고를 때 월세 선호도가 높고, 월세 이율이 높은 곳을 선택하는 것이 투자성공의 키 포인트다.
특히 재건축 대상 노후 아파트는 눈여겨볼 대상. 재건축 논의 때부터 실제 사업착공까진 장기간이 소요된다. 값이 싼 사업초기에 이들 주택을 매입해 재건축이 본격화 돼 가격이 상승하는 시점에서 매각하면 양도세 감면 폐지에 따른 손해를 그나마 충족할 수 있다.
주의할 점은 반드시 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 임대사업자로 등록해야 한다는 점이다. 또 임대료ㆍ임대기간 등이 변경될 경우 반드시 관할 관청에 신고해야 한다는 것을 잊어서는 안된다.
<이종배기자 ljb@sed.co.kr>
