급등세를 보인 강남권 집값은 40% 이상 거품이 끼어 있다는 주장이 제기됐다. 또 행정수도 이전이 마무리되는 2010년께 물가상승률을 감안한 서울지역 아파트의 실질가격은 현재 보다 10% 가량 하락할 것으로 전망됐다.
22일 국토연구원 손경환 박사는 `주택시장 진단과 전망` 보고서를 통해 지난해부터 재건축 아파트를 중심으로 가격이 급등하면서 서울지역 아파트의 시장가격이 기본가치를 상회, 많은 거품이 형성돼 있다고 분석했다.
◇강남 집값 40% 거품 = 특히 가격상승을 주도하는 서울 강남, 서초, 송파, 강동구 등 강남권에는 기본가치를 40% 초과하는 거품이 끼었다고 주장했다. 손 박사는 “이는 전세가격이 대체로 하향안정세를 보이는데 비해 매매가격만 크게 상승하는데 따른 것”이라며 “현재 가격으로 강남권 아파트를 구입해 보증부 월세로 전환할 경우의 수입이 회사채 등 다른 투자 수익에 비해 40% 떨어진다는 뜻”이라고 설명했다.
그는 또 “자산의 기본가치에 영향을 미치는 소득증가나 금리하락 등의 요인으로 자산가격이 상승하는 것은 거품이라고 할 수 없으며 아파트의 시장가격이 임대수익으로 대표되는 기본가격을 상회하는 것을 거품으로 볼 수 있다”고 강조했다. 이와 함께 서울 강북지역은 거품이 거의 없고 서울 평균으로는 시장가격이 기본가치를 5% 가량 웃도는 것으로 나타났다고 덧붙였다.
◇2010년 서울지역 주택가격 10% 하락 = 보고서는 주택시장 향후 전망과 관련, 주택가격 상승을 초래한 직접원인의 하나인 저금리는 이미 대부분 시장에 반영돼 은행 정기예금 금리가 8월말 현재 연 4.04%인 반면 서울 강남지역 아파트 투자의 기대수익은 연 5.1%로 부동산 투자의 리스크 프리미엄을 감안하면 수익률은 거의 차이가 없는 상태라고 밝혔다.
주택의 기본가치가 하락하는 상황에서 시장가격만 상승하기 어렵다는 점을 감안하면 저금리로 집값이 계속 오를 것이라는 주장도 근거가 약하다는 것. 또 15개 시ㆍ도의 지난 17년간(1986~2002) 주택가격 자료를 토대로 장기균형추세를 분석한 결과, 행정수도와 공공기관 이전 및 고속철도 개통에 따른 서울 인구 감소와 주택보급률 상승, 인구증가율 둔화 등으로 서울지역 아파트의 실질가격은 2010년께 현재보다 약 10% 하락할 것으로 전망된다고 밝혔다.
이에 따라 시장에 과도한 거품이 형성된 상황에서 강력한 대책이나 경제적 충격이 가해지면 거품이 터질 수 밖에 없는 만큼 시장의 연착륙을 유도하는 대책이 필요하다고 강조했다. 이를 위해 집값 상승에 대한 기대심리를 불식시키는 한편 금융, 세제, 시장을 포괄하는 전방위적 장단기 대책을 내놓고 향후 시행될 정책들에 대한 로드맵을 제시함으로써 시장 주체들이 이에 적응할 수 있도록 해야 한다고 주장했다.
<이정배기자 ljbs@sed.co.kr>
