경매에서 성공하려면 권리관계가 복잡해 보이는 물건을 판독해내야 한다. 법적으로 복잡한 물건일수록 가치절하 되는 사례가 많아 유심히 살펴보면 ‘뻘밭에서 진주’를 찾을 수 있다.
◇유치권 이면 들여다봐야= 공사비 등을 받지 못했다는 등의 이유로 제기되는 유치권이 걸린 물건은 몇 차례 유찰되는 경우가 적지 않다. 하지만 허위 유치권도 많아 의외로 고수익을 올릴 수도 있다. 유치권이 성립되려면 유치권자가 해당 부동산을 점유하고 있어야 한다. 건물에 ‘유치권 있음’이라는 글자만 붙여 놓고 점유를 하지 않으면 무효다.
◇선순위 임차인 대처법= 말소기준권리보다 먼저 전입신고하고 확정일자를 받은 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않게 되면 낙찰자가 임차인의 전세보증금을 부담해야 된다. 하지만 낙찰가가 전세 보증금을 제외하고 산정돼 세금부담이 작고 전세 만료 후 재계약하지 않으면 명도에도 문제가 없다.
◇대지권 없음, 대지권 미등기 구분해야= 대지권이 없는 물건은 시유지에 건축된 집합건물이나 토지와 건물의 소유자가 다른 상황에서 건물만 경매에 부쳐질 때 해당된다. 하지만 감정가에 대지지분이 포함돼 있다면 낙찰 후 대지 소유권 이전 등기가 가능하다. 대지권은 있으나 아직 등기가 안된 ‘대지권 미등기’ 물건은 낙찰 후 등기가 가능하다.
◇‘가등기’도 잘 따져봐야= 가등기는 매매시 이중 계약 등을 막기 위해 계약금이나 중도금 지급 후 등기하는 것으로, 등기부상에 가등기라고만 표시돼 있으나 담보가등기인지, 보전가등인지를 따져야 한다. 보통은 가등기가 말소기준권리보다 후순위이면 문제가 없으나 선순위라면 가등기권자가 본등기를 하게 되면 낙찰자는 소유권을 뺏기게 된다. 하지만 가등기권자가 법원에 배당요구를 한 담보가등기 물건이라면 배당이 이뤄진 뒤 말소되므로 걱정할 필요가 없다. /고광본기자
