최근 종합부동산세의 도입으로 경매시장에서 서울지역 논밭이나 임야의 인기가 높아지고 있다. 논밭ㆍ임야는 종합부동산세의 과세대상에서 제외됐기 때문이다.
경매는 이 같은 세금 혜택 외에도 시세보다 싼 가격에 물건을 구입할 수 있다는 장점이 있어 많은 사람들이 선호하는 영역이지만 때로는 어려운 문제점이 도사리고 있어 자칫 낭패를 볼 수도 있다.
서울에 사는 A는 두 달 전부터 경매로 주택을 구입하기 위해 경매물건을 물색하던 중 서초동에 있는 2억원 짜리 주택을 하나 발견했다. 권리분석 결과 1순위에 저당권자, 2순위에 대항력을 갖춘 임차인, 3순위에 저당권자가 등재됐음을 알게 됐다. 경매는 3순위 저당권자가 신청했다.
A는 후순위 저당권자에 의해 경매가 신청됐다 하더라도 선순위 저당권도 함께 소멸하는 점과 비록 후순위 저당권자에게 대항할 수 있는 임차권이 있더라도 선순위 저당권이 소멸하면 임차권도 함께 소멸하는 점을 인지하고 자신은 아무런 문제가 없을 것이라고 생각해 1억5,000만원에 응찰, 매수(낙찰)허가결정을 받았다.
그런데 A가 매수대금을 납부하기 전에 임차인이 갑자기 선순위 저당권자에게 집주인의 채무를 변제해 버렸다. 이럴 경우 A는 낙찰대금과 별도로 임차인의 보증금까지 지급해야 한다.
임차인의 이 같은 변제를 ‘대위변제’라고 하는데 임차인은 이 주택에 관하여 이해관계가 있는 당사자이므로 집주인의 빚을 대신 변제할 자격이 있다.
대위변제를 하면 선순위 저당권이 말소되기 때문에 임차인은 최선순위 권리자가 되어 A로부터 임차인 보증금을 돌려받을 수 있다. A가 임차인 보증금 지급 의무까지 떠맡지 않으려면 낙찰허가결정을 취소하여 달라는 취지의 ‘즉시항고’를 통해 낙찰보증금을 돌려 받고 경매에서 손을 떼면 된다.
(
권성중 법률사무소 02-536-5833)
