재건축 아파트 수익성 분석해보니…

재건축 아파트 수익성 분석해보니… '개포주공 36㎡' 9억400만원 투자하면 '82㎡' 입주인근 아파트보다 1억이상 비싼셈수익성 따지면 재건축 아파트 구매 메리트 없어전문가 "소형 의무비율 완화땐 급등 가능성높다" 김상용 기자 kimi@sed.co.kr ImageView('','GisaImgNum_1','default','260'); 정부가 재건축 조합원 지위 양도 등을 허용하는 등 재건축 아파트에 대한 규제의 빗장을 풀기 시작했다. 그 동안 거침없이 상승했던 재건축 예정 아파트의 거품이 어느 정도 가라앉았다는 판단에 따른 것이다. 특히 정부가 재건축 아파트와 도심 역세권 개발 등을 통해 도심 지역의 아파트 공급 확대 정책을 펼칠 것으로 예상되면서 재건축 예정 아파트에 대한 관심이 다시 수면위로 부상하고 있는 상황이다. 하지만 재건축 예정 아파트를 지금 시점에서 사야 되는지, 좀 더 두고 봐야 할지는 정부의 규제 완화 속도에 따라 변할 수 밖에 없는 형편이다. 그렇다면 현재 기준으로 재건축 예정 아파트의 시세와 추가 부담금, 재건축 이후 공급 면적, 인근 지역의 시세와 비교할 때 현재의 가격 수준은 메리트를 느낄 수 있는 수준일까? ◇저층 아파트의 수익성은=저층 아파트의 재건축 이후 수익성을 따져 보기 위해 강남 개포동의 개포주공 1단지에 대한 수익성 분석을 해보자. 우선 36㎡(11평형)의 아파트의 시세는 평균적으로 6억2,500만원선이다. 하지만 재건축 이후의 아파트 면적은 무상 지분율 110%를 적용해 예상 공급면적이 82㎡(24평형)에 달한다. 예상 분양가격은 7억4,400만원선. 예상 분양 가격은 정확하게 예측을 할 수 없어 반포 자이 아파트의 조합원 분양가격을 적용했다. 이 경우 조합원의 추가 부담금은 2억7,900만원이다. 결국 36㎡의 지분 가격은 4억6,500만원(예상 분양 가격-추가 부담금)이지만 현재 시세가 6억2,500만원인 만큼 1억6,000만원의 프리미엄을 얹어 사게 되는 셈이다. 하지만 전체 투자금액으로만 본다면 아파트 매입비용(6억2,500만원)에 추가부담금(2억7,900만원)을 합한 9억400만원에 이른다. 9억400만원을 투자하면 82㎡형(24평)의 주택을 받을 수 있게 된다. 그렇다면 9억400만원의 비용을 들여서 재건축 아파트를 사는 게 유리한 것일까? 동일 주택형의 역삼동 개나리 푸르지오(7억7,500만원)와 비교할 때 개포주공 1단지 아파트는 1억2,900만원 비싸다는 결과가 나온다. 물론 개포동의 주공 1단지와 역삼동의 푸르지오를 단순 비교하는 것은 무리다. 개포동의 학군 등이 역삼동보다 우수한 점을 감안할 때 1억2,900만원의 프리미엄이 높은 지, 충분히 감내할 수준인지는 전적으로 투자자가 판단해야 할 몫이다. 이 같은 방법으로 개포주공 1단지의 다른 평형을 비교할 때 49㎡형(15평) 56㎡형(17평) 59㎡형(18평)은 추가부담금과 재건축 이전 아파트 가격을 감안할 때 인근 시세보다 저렴한 편이다. 59㎡형을 예로 들면 전체 매입비용(재건축 이전 아파트 가격 + 추가부담금)을 합하면 19억3,700만원의 비용이 필요하지만 인근의 대치동 대치아이파크(19억,500만원)와 비교할 때 약간의 저렴한 수준이다. 다만 이 같은 계산에서 소형주택의무비율과 임대주택 의무 건설 비율 등을 감안하면 재건축 예정 아파트의 수익성은 더욱 하락할 수 밖에 없다. 개포동의 한 공인중개사 관계자는 “수익성 분석을 해보면 재건축 예정 아파트를 구매할 메리트가 전혀 없다”며 “특히 소형평형 의무 비율 등을 감안하면 수익성의 추가 하락이 불가피하고 재건축 아파트가 언제 재건축이 될 지까지 감안하면 장기간 목돈을 투자해야 하는 만큼 메리트는 거의 없다”고 설명했다. 그러나 이 관계자는 “재건축 예정 아파트는 정부의 추가적인 규제 완화가 가시화될 경우 언제든지 급등할 수 있는 가능성이 높다”며 “재건축 이후 아파트가 해당 지역의 랜드마크로 부상할 수 있어 단순한 가격 비교로 매수와 매도를 결정지을 수는 없을 것”이라고 전했다. ◇송파구 잠실 주공 5단지는=송파구 잠실 5단지는 현재 15층 건물이다. 재건축 시장에선 중층 단지로 꼽힌다. 현재의 공급면적은 112㎡(34평)으로 대지지분은 74㎡(22평형)이다. 현재 15층 아파트인 만큼 무상지분율을 100%로 가정하면 정확한 대지지분은 현재의 대지지분과 동일하게 된다. 하지만 재건축 이후에는 용적률을 현재보다 늘려 갈 수 있어 141㎡형(43평)을 공급 받을 수 있다. 예상분양가는 반포 자이의 동일하다는 가정 하에 14억1,900만원선. 그리고 추가 부담금은 6억9,300만원이다. 결국 전체 매입비용은 현 시세(10억4,000만원)에 추가부담금(6억9,300만원)을 합한 17억3,300만원에 달한다. 인근 시세와 비교해보자. 잠실 2단지 아파트의 현재 시세는 14억4,000만원선으로, 2억9,300만원이 프리미엄을 주는 셈이 된다. 다만 잠실 5단지와 2단지 레이크 팰리스와 단순 비교는 어렵다. 투자자 개인 성향에 따라 5단지를 선호할 수 있고 2단지를 선호할 수 있는 데다 5-6년 후 두 개 아파트 단지의 시세가 어떻게 변할 지 장담할 수 없기 때문이다. 잠실의 한 공인중개사 관계자는 “만일 잠실에 거주하고 싶은 실수요자 입장이라면 이미 재건축까지 마친 2단지 레이크팰리스를 선호할 것”이라며 “하지만 재건축 용적률 완화와 소형평형 의무비율 등의 완화까지 예상한다면 재건축을 앞두고 있는 5단지를 선호할 수 있다”고 전했다. ▶▶▶ 관련기사 ◀◀◀ ▶ 매매 가능해진 재건축 예정 아파트는? 혼자 웃는 김대리~알고보니[2585+무선인터넷키]