[리빙 앤 조이] "경매는 부동산 시장의 아웃렛"

고준석 신한은행 부동산 재테크팀장은“경매를 너무 어렵다고만 생각지 말고, 관심을 기울여 공부하면 아파트나 토지를 싼 값에 구입할 수 있다”고 말했다. /서울경제 자료사진

“아웃렛에서 좋은 옷을 싼 값에 쇼핑하는 기분으로 부동산을 매입할 수 있는 것이 경매라고 보면 됩니다” 고준석 신한은행 부동산재테크 팀장(사진)은 침체기로 접어든 부동산 시장에서 눈을 돌려볼 만한 틈바구니로 경매를 추천했다. 부동산 시장이 정부의 규제로 숨을 죽이고 있지만 아직은 수급 문제가 완전히 해결되지 않았기 때문에 침체는 매입의 호기가 될 수도 있다는 얘기다. 부동산 컨설턴트로, 언론과 대학에서 부동산 강의로 인기를 얻고 있는 그를 만나 향후 경매시장을 조망해 봤다. -경매시장에서 중대형 아파트에 대한 선호 추세가 한 풀 꺾인 느낌이다. 종부세에 대한 부담감 때문인가. “그런 면도 있지만, 경매는 보통 대출을 받아 대금을 치르는 경우가 많다. 경매에서도 DTI(총부채상환비율)와 LTV(담보인정비율)가 적용되다 보니 그런 것이다. 하지만 거꾸로 생각해 보면 낙찰률이 떨어지고 있는 상황은 중대형 평형을 구입할 수 있는 좋은 기회가 될 수도 있다” -그렇다면 지금이 경매로 아파트를 매입하기에 적당한 시점인가. “지금 보다는 하반기가 좋을 것이다. 아직은 매물이 많지 않기 때문이다. 하반기쯤 되면 대출금의 금리 압박을 이기지 못한 매물들이 쏟아져 나올 것이다. 그 때가 투자가치 있는 물건을 고를 수 있는 기회가 될 것이다” -최근 은마아파트가 1회 유찰된 끝에 9억원대에 낙찰됐다. 경매시장에서 은마아파트의 동향은 나름대로 의미가 있을 것 같은데, 이 것은 반등의 시작인가. 아니면 침체의 예고인가. “경매에서는 입찰자의 수가 중요한 것이 아니라 어느 정도 가격에 낙찰되느냐가 중요하다. 더불어 한 두번 낙찰된 가격 보다는 매각가(낙찰가)의 추이가 중요하다. 굳이 전망을 말하라면 매물이 더 나오면 매각가는 조금 더 떨어질 것으로 본다” -최근 내리 꽂던 부동산 시장의 하락세가 주춤하고 있다. 아파트를 중심으로 한 주택 시장의 침체가 얼마나 지속될 것으로 보나? “규제가 없는 상태에서 수요와 공급이 일치해야 한다. 하지만 현재는 강력한 규제로 수요를 억누른 데 따른 하향 국면이다. 결국 실수요의 힘을 규제가 이겨내지 못할 거 같은 생각이 든다. 규제도 필요하지만 공급도 병행해야 할 것이다” -그렇다면 종목별로 나눠서 전망해달라. 토지 경매의 전망은 어떤가. “경매로 사기에 제일 좋은 종목이 토지다. 아파트 보다 훨씬 싸게 살 수 있기 때문이다. 게다가 경매로 사면 거래허가를 받을 필요도 없다. 묻어둬도 될 돈이라면 1,000~2,000평 정도의 땅을 노려 볼 만하다. 액수로는 1억원 정도가 투자에 적당하다. 소액투자를 권하는 까닭은 되 파는데 시간이 걸리기 때문이다. 많이 투자하기 보다는 적게 투자해서 많이 버는 전략이 합리적이다. 많이 투자해서 환금이 안되면 머리가 아프기 때문이다” -아파트 경매는 어떤가. “실수요자 위주로 접근해야 한다. 조금만 공부하고 관심을 가지면 매매 보다 10~20% 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있다. 공인중개사에게 경매대리권이 부여되고 있는 만큼 의뢰를 하면 손 쉽게 응찰할 수 있다” -마지막으로 상가 경매도 전망해달라. “상가 경매는 투자차원에서 접근해야 한다. 다른 물건에 비해 권리분석은 간단하지만 물건(가치)분석은 어렵다. 때문에 본인이 하는 것 보다는 전문가의 조언을 받는게 안전하다” -경매에서 주의해야 할 점은 무엇인가. 개인이 권리 분석 등이 복잡한 경매시장에 뛰어드는 것은 위험하지 않나. “당연히 주의해야 할게 많다. 그 중에서 권리 분석이 가장 중요하다. 명도문제도 일반인에게는 쉽지 않다. 경매 정보는 대부분 유료화 돼있는데다, 무료 정보는 너무 부실하다. 경매물건에 대해서는 법원이 현장조사를 해 경매 7일전에 공개하고 있다. 하지만 그 것만 믿고 했다가 손해를 보는 수도 있다. 당연히 책임은 개인의 몫이다” -일반인이 경매에 참여하기 전에 유념해야 할 것은 무엇인가. “일단 무관심에서 깨어나야 한다. 경매는 어렵다거나, 부도난 물건은 재수 없다는 고정관념의 벽을 뛰어 넘어야 한다. 좋은 물건을 찾기 위해 유료 정보도 이용해야 한다. 또 적은 돈으로 경매에 뛰어드는 것은 위험하다. 여윳돈을 넉넉히 가지고 들어가는게 중요하다.”