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재건축 초과이익환수제 폐지를 둘러싸고 여야의 날 선 대립이 이어지면서 서울 강남권 재건축 시장이 정치권 움직임에 촉각을 곤두세우고 있다. 재건축 초과이익환수제가 국회에서 폐지되지 않은 채 내년부터 적용에 들어갈 경우 강남권 재건축 아파트의 수익성이 크게 악화될 것으로 전망되기 때문이다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "강남 재건축 아파트 동향은 부동산시장의 바로미터"라며 "시장 자체만 놓고 판단을 해야지 정치적으로 해결하려고 하면 부작용이 생길 수밖에 없다"고 지적했다.
◇강남 재건축 단지따라 수천만원 부담할 수도=재건축 초과이익환수제는 재건축 사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 발생할 경우 이익의 최대 50%를 환수하는 제도로 현재 연말까지 적용이 유예된 상태다. 16일 부동산 업계에 따르면 이달 말 관리처분총회를 앞둔 서울 강남구 개포동 개포주공2단지가 올해 말까지 관리처분인가를 받지 못해 재건축 초과이익환수제를 적용받게 된다고 가정하면 최대 수천만원의 재건축부담금을 추가로 부담해야 한다. 예컨대 지난 2012년 상반기 개포주공2단지 25㎡(전용면적 기준)를 4억2,000만원에 산 A씨가 재건축 후 84㎡ 아파트를 분양받을 경우 추가분담금(개발비용) 5억8,600만원을 포함해 총 10억600만원을 투자해야 한다. 현재 대치동 아이파크 84㎡의 가격이 11억~12억원선, 도곡 렉슬 84㎡의 가격은 11억~11억5,000만원 정도에 형성돼 있는데 재건축 후 아파트 가격이 이와 비슷하다고 가정하면 아파트 가격 상승분은 최대 1억9,400만원에 달한다. 여기에 취득세(조합원 분양가의 3.3%) 등 각종 비용을 3,500만원 정도로 가정해 제외하면 가격 상승분은 1억6,000만원가량이다. 이 중 3,000만원의 공제금액을 뺀 후 최대 50%의 부과율을 적용하면 A씨는 6,500만원가량의 재건축부담금을 내야 한다. 물론 이 금액에 정상주택 가격 상승분을 빼고 부과율이 낮게 적용되면 부담금 규모는 줄어들 수 있다. 하지만 재건축 초과이익환수제를 폐지하겠다는 정부의 방침을 믿고 올해 재건축 아파트를 매수한 사람에게는 내지 않아도 될 세금이기 때문에 무조건 손해일 수밖에 없다.
개포동 K공인 관계자는 "현시점에서 재건축 부담금을 정확하게 산출하는 것은 쉽지 않다"며 "문제는 얼마가 될지 모를 재건축 부담금이 매수자들에게 심리적 압박으로 작용하고 결국 주택 구매수요를 억제할 수 있다는 점"이라고 설명했다.
◇강남권 재건축 직격탄…시장 전반 악영향 우려=재건축 초과이익환수제가 폐지되지 않을 경우 가장 큰 타격을 입는 곳은 서울 강남권 재건축 시장이다. 초과이익을 부담해야 할 만큼 가격 상승이 예상되는 곳은 서울 강남지역이 거의 유일하기 때문이다. 실제로 2010년 재건축 부담금이 부과됐다가 납부 연장을 신청한 서울 중랑구 묵동 정풍연립 재건축 사업은 1인당 부담금이 144만원에 불과했고 중랑구 면목동 우성연립 재건축 사업도 351만원으로 부담이 그리 크지 않았다. 현재 서울에서 올해 안에 관리처분인가를 받을 수 없는 사업 초기 단계 재건축 아파트는 6만6,000여가구. 이 중 강남·서초·송파·강동 등 강남 4구에만 4만여가구가 몰려 있다.
더 큰 문제는 강남권 재건축 시장이 재건축 부담금으로 위축될 경우 겨우 살아나고 있는 국내 부동산시장 전반에 악영향을 미칠 수 있다는 점이다. 서초구 반포동 H공인 관계자는 "요즘 재건축 단지의 가격이 예전에 비해 많이 올라 거래가 많이 뜸해졌는데 재건축 초과이익환수제 폐지가 무산되면 이를 계기로 거래가 더 위축될 수 있다"고 말했다.
재건축 초과이익환수제 폐지와 관련해 시장에서 아직 성급한 움직임은 나타나지 않고 있다. 제도의 폐지를 놓고 정치권이 대립했다가 결국 적용을 유예하는 과정을 반복하면서 시장에서는 좀 더 지켜보자는 분위기가 강하다.
대치동 E공인 관계자는 "재건축 초과이익환수제가 어차피 또 유예될 수 있을 것으로 조합원들은 기대하고 있다"며 "하지만 제도 유예 역시 법 개정 사항이라 여전히 위험요소가 될 수 있다는 우려가 공존하는 만큼 정치권이 빠른 결정을 내려줘야 할 것"이라고 말했다.
