판교 44평 실질분양가 8억넘을듯

오는 8월 판교 신도시에서 공급되는 44평짜리 아파트를 분양받으려면 계약금과 채권손실액을 합친 초기비용이 최소 2억5,600만원은 있어야 할 것으로 보인다. 판교 44평의 실제 분양가격은 분당의 같은 평형 시세의 90%인 8억1,000만원선에서 결정될 것으로 추산되기 때문이다. 건설교통부는 ‘분양가상한제가 적용되는 공공택지 내 전용 25.7평 초과 주택에 대한 주택채권입찰제 시행지침’을 마련, 다음달 청약을 시작하는 판교 신도시부터 적용할 것이라고 14일 밝혔다. ◇판교 44평 아파트 실질분양가 8억1,000만원=지침에 따르면 앞으로 분양가상한제가 적용되는 중대형 주택의 실질분양가는 인근 지역 시세의 90% 수준이 되는 선에서 책정한다. 인근 지역은 분양승인권자가 공공택지가 속한 시군구 중에서 유사한 생활환경을 지닌 지역으로 하며 시세는 동일 규모, 동일 유형 주택의 평균 공시가격에 시군구별 아파트값 상승률(국민은행 통계)과 공시가격의 시세반영률(통상 80%)을 감안해 결정된다. 아파트는 아파트를, 연립은 연립을 대상으로 비교하지만 주상복합아파트의 공시가격은 대상에서 제외하기로 했다. 산식은 ‘동일 평형 공시가격x아파트값 상승률x1/0.8’이다. 이런 산식에 맞춰 판교 44평의 실질분양가를 계산해보면 평균 공시가격이 6억3,000만원으로 1~7월 분당구 아파트값 상승률(14.4%)과 1.25를 곱해 주변시세는 9억원으로 산정되고 이 시세의 90%인 8억1,000만원이 실제 분양가가 된다. ◇2억5,600만원 있어야 청약 가능=실질분양가 8억1,000만원을 역산하면 분양가상한제를 적용한 업체의 순수분양가는 5억6,000만원(평당 1,272만원)이고 채권매입예상손실액은 2억5,000만원이다. 이에 따라 계약금 1억1,200만원(순수분양가의 20%)과 합쳐 3억6,200만원의 초기부담금이 소요된다는 계산이 나온다. 그러나 초기부담금이 너무 과도하다는 지적에 따라 채권은 1억원 초과액의 50%씩을 계약시점과 입주시점에 나눠 낼 수 있어 분할 매입할 경우 초기부담금은 2억5,600만원이 된다. 기본 채권매입상한액은 분양승인권자가 분양가상한제 자문위원회의 검토를 거쳐 결정하는데 판교의 경우 주택공영제가 적용돼 대한주택공사가 자문위의 의견을 받아 이를 판단한다. 김용덕 건교부 차관은 “채권입찰제의 시행으로 계약자의 초기부담은 늘어나지만 제도 도입배경이 최초 분양권자의 시세차익 일부를 공공의 목적으로 쓰기 위한 것인 만큼 이해해달라”고 말했다. ◇서민에게는 ‘그림의 떡’=판교 중대형 아파트의 실질분양가가 8억원을 넘고 초기부담금도 최소 2억5,600만원에 달해 일반 서민들은 청약할 엄두도 못낼 것으로 보인다. 이는 연초 전문가들이 추정했던 7억~7억5,000만원 안팎에 비해 1억원 정도 비싼 것이다. 연초에 비해 분당 아파트값이 15% 가까이 올랐고 채권손실률이 당시 추정한 35%에서 38%로 높아진 때문이다. 건교부도 “판교 중대형은 일반 서민용이 아닌 자금여력이 있는 사람에게 돌아가는 것”이라며 “분양가상한제를 적용하지 않았다면 분양가는 더욱 올라갔을 것”이라고 설명했다. 이에 따라 일각에서는 당초 ‘공영개발’의 취지가 무색해졌다는 지적이다. 한 부동산 전문가는 “분양가상한제가 적용돼도 채권입찰제에 따른 부담이 크다 보니 공영개발의 장점이 많이 감소했다”며 “일반 서민들보다는 분당이나 용인, 서울 강남권의 돈 있는 사람들의 잔치가 되는 게 아닌지 걱정”이라고 말했다.