단독주택 부지 분양 받아볼까

‘저 푸른 초원 위에 그림 같은 집을 짓고…’ 지난 70년대 국내 가요계를 휩쓸었던 유행가의 한 대목이다. 넓은 대지 위에 자신만의 집을 짓고 온 가족이 편안하게 살 수 있는 집을 보유한다는 것은 30여년이 살아가는 모든 사람들의 로망일 듯 하다. 서울 근교에 2~3층 높이의 단독주택을 건설하기 위해서는 우선 땅이 필요하다. 자신이 평소에 눈독을 들여놓은 땅이 아니라면 주택공사나 토지공사가 기반공사를 마무리한 택지개발지구나 신도시내의 단독주택 부지의 땅을 구입해 자신만의 집을 번듯하게 건축할 수 있다. ◇토공ㆍ주공 땅 눈여겨 보자= 한국토지공사와 대한주택공사는 거의 매달 택지지구와 신도시내의 단독주택 부지를 일반인에게 공급한다. 이들이 공급하는 단독택지는 도로, 상ㆍ하수도 등 각종기반시설을 완벽하게 갖춘 대규모 택지지구내 땅이어서 분양만 받으면 번거로운 행정절차 없이 집을 지을 수 있다. 매달 공급하는 토지 공급 계획을 확인하기 위해서는 토지공사와 주택공사의 홈페이지를 통해 확인할 수 있다. 토공ㆍ주공이 일반인에게 공급하는 토지는 크게 주거전용 택지와 점포겸용 택지로 나뉜다. 주거전용은 건물 전체를 단독주택으로 건축해야 하는 땅이며, 점포겸용은 건물 연면적의 60%까지만 주택으로 사용하고 나머지 40%는 근린생활시설로 이용할 수 있다. 이는 결국 점포겸용은 1층에 상가를, 2~3층에는 주택을 지어 분양 또는 임대가 가능하다는 것이다. 공급 가격은 감정가를 기초로 결정되며 청약 자격은 공모 직전일 현재 해당 시에 1년 이상 거주한 무주택 세대주를 원칙으로 한다. 1순위에서 미달된 땅은 실수요자라면 주택 보유 여부에 관계없이 누구나 청약할 수 있다. 신청접수는 토공의 토지청약시스템(buy.lplus.or.kr)이나 주공 홈페이지(www.jugong.co.kr)를 통해 신청이 가능하며 당첨자는 추첨 방식으로 결정한다. 부지 대금은 일시불 또는 2년 분할 등의 방법이 있으며 청약 신청시 설명문을 꼼꼼히 챙겨서 자금 계획을 미리 세워둬야 한다. ◇택지개발지구와 신도시내 부지의 메리트는= 가장 큰 장점은 인근의 기반시설을 이용하면서도 단독주택을 지을 수 있다는 점과 가격이 상대적으로 저렴하다는 점이다. 택지지구나 신도시내 부지에서는 우선 각종 편의시설 등을 인근의 아파트 입주자와 마찬가지로 동일하게 이용이 가능해 ‘나홀로 단독주택’에 비해 입지면에서 유리하다는 것이 전문가들의 설명이다. 또 ‘나홀로 단독주택’을 지을 경우 건축허가를 받기 위해 상하수도나 전기 등에 대한 계획을 세워야 하지만 이들 택지지구나 신도시내 부지는 이 같은 고민에서 자유롭다는 것이 장점으로 꼽힌다. 단독주택을 건설하기 위한 모든 인프라가 갖춰져 있는 만큼 부지를 공급 받은 사람은 주택설계도만으로도 얼마든지 자신의 집을 올릴 수 있기 때문이다. 가격 메리트 역시 무시할 수 없는 장점이다. 토공과 주공이 분양하는 부지의 가격대는 통상적으로 주거전용이 3.3㎡당 400~450만원, 점포겸용은 450~480만원선이다. 경기 김포 일대에서 상가까지 건설할 수 있는 점포겸용 토지가 3.3㎡당 700~800만원에 매물이 나와 있는 점을 감안할 때 60% 정도에 불과하다. ◇용적률ㆍ향 등을 주의해야=아파트와는 달리 토지에 대해 문외한이 사람이 의외로 많다. 이들은 아파트 구입시 층과 향 등을 꼼꼼히 체크하는 등 부산을 떨지만 부지를 매입할 때에는 서류만으로 토지를 결정하는 경우가 많다. 이에 따라 전문가들은 청약에 나서기 전 해당 지역을 직접 찾거나 충분한 상담을 통해 원하는 정보를 얻어야 한다고 지적한다. 또 점포 겸용 부지의 경우 인근에 근린상가 등이 들어서게 되면 상가 임대가 곤란할 수도 있어 해당 부지에 대한 전체적인 윤곽을 파악해야 한다고 강조한다. 함영진 부동산써브 실장은 “일반적으로 점포 겸용 부지는 용적률이 주거전용 부지보다 높지만 인근에 근린상가가 위치해 있으면 건축비만 늘어나고 상가 임대에 애를 먹을 수 있다”며 “특히 단독주택을 지을 때 도로 계획 등을 감안하면 출입구가 남향 또는 북향 등으로 정해지는 경우가 많은 만큼 도로 계획 등도 상세하게 파악해야 한다“고 조언했다. 주거전용 단독주택은 통상 건폐률 50%에 용적률 80~100%(2층 이하)가 적용되며 점포 겸용은 건폐율 50~60%에 용적률 150~180%(3층 이하)까지 가능하다. 이 밖에 유의해야 할 부분은 분양대금을 완납한 뒤 토지소유권을 이전 받을 때까지 전매가 금지된다는 점이다. 또 단독주택 부지의 가장 큰 약점 역시 환금성이 아파트에 비해 떨어진다는 점이다. 세금이 많다는 점도 부담으로 작용한다. 부지를 구매할 때 취득세(2%)와 부가세(0.2%), 등록세(2%)와 부가세(0.4%) 등도 부담해야 한다. 또 건물을 준공한 뒤 건축물에 대한 취득세(1%)와 등록세(0.8%) 등도 납부해야 한다. 반면 아파트와는 달리 DTI 규제를 적용 받지 않아 분양가의 70%까지 대출을 받을 수 있다.