[MB정부 부동산정책 성공하려면] <3부-2>"과도한 규제풀어 시장기능 살려야"

이명박 정부가 출범하면서 국내 부동산 경기는 잠시 되살아나는 듯한 기미를 보였으나 당초 기대와는 달리 여전히 찬바람이 거세다. 부동산 매매는 실종되고 미분양은 증가하는 가운데 철근ㆍ레미콘 등 원자재 가격마저 급등하고 있어 수요자는 수요자대로 건설업계는 건설업계대로 이중ㆍ삼중고에 시달리고 있다. 이에 본지는 각 분야의 전문가를 초청, 집값 안정과 시장 활성화를 위한 방안을 모색해봤다. ▦새 정부는 참여정부 부동산 정책을 수정ㆍ보완할 것으로 보이는데 참여정부 정책에 대해 평가를 하신다면 두성규 연구위원(이하 두)=아직 평가를 내리기엔 이른 감이 있습니다만 각종 규제로 부동산 시장을 인위적으로 묶어두려 한 게 문제점으로 보입니다. 규제가 강화되면서 시장 기능이 유명무실화된 측면이 있습니다. 송현담 정책본부장(이하 송)=기본적으로 두 연구위원의 의견에 공감합니다. 여기에 공공의 역할이 너무 강조되면서 시장 기능이 훼손된 측면도 보입니다. 물론 공공기능 강화가 서민주거 안정에 기여했다는 평가가 있긴 합니다. 김용순 연구위원(이하 김)=공공의 역할이 확대돼서 민간이 위축됐는지 규제 때문에 위축됐는지는 고민해봐야 하지만 적어도 실거래가 도입 등 시장의 투명성을 높인 점은 긍정적으로 보고 있습니다. ▦새 정부는 집값 안정과 시장 활성화 중 집값 안정에 중점을 두는 것으로 보입니다. 집값 안정을 토대로 시장은 어떻게 활성화 시킬 수 있을까요 두=우선 집값 안정의 기준에 문제가 있다고 봅니다. 현재 가격은 시장의 수급에 의한 것이 아니라 참여정부의 규제에 의해 형성된 인위적인 가격입니다. 시장 상황에 따라 상승요인이 많이 내재돼 있는 상태인데 집값 안정의 기준을 먼저 세울 필요가 있습니다. 시장 기능을 회복하는 과정에선 집값 변동이 불가피해 보이지만 정부는 큰 틀에서 봐야 합니다. 도심 재개발의 요건 완화도 장기적 도시발전 차원에서 바라봐야 합니다. 송=집값 안정과 시장 활성화는 상충되긴 하지만 거래가 안 되는 가장 큰 원인은 결국 세금입니다. 1가구 1주택에 대해서는 전향적 검토가 필요하고 양도세나 거래세를 낮추는 방안도 검토할 필요가 있습니다. 김=궁극적으로 시장 안정을 위해선 공급을 지속적으로 해야 합니다. 지금처럼 경기가 안 좋을 때 임대로 비축을 해서 경기 좋을 때 내놓는 방안이 필요합니다. 외환위기 때도 대한주택공사는 미분양 물량이 많았는데 2년 전세로 내놓은 뒤 나중에 자가전용으로 활용한 바 있습니다. ▦분양가 상한제 적용 아파트가 나올 예정인데 전매제한이 거주이전의 자유를 억압한다는 지적이 있습니다. 분양가 상한제 및 전매제한에 대한 보완책은. 두=분양가 상한제 아파트에 대한 기대는 높은데 원자재가격 상승 등을 고려하면 기대했던 만큼의 싼 아파트가 공급되긴 힘들 것 같습니다. 수요자들도 과도한 전매제한 때문에 분양주택을 꺼리고 있는데 현실에 맞게 수정할 필요가 있습니다. 김=입주 시점을 고려한다 해도 최대 7~8년간 전매가 금지돼 있는데 이는 과도한 수준입니다. 양도세 등 전매를 제한하는 제도가 있기 때문에 완화할 필요가 있다고 봅니다. ▦시장 얘기를 해보면 뚝섬이나 해운대 등 고급 아파트와 비교적 저렴한 서민 주택을 분리해서 자율시장에 맡기는 게 낫다는 지적이 있습니다. 청약가점제 등 청약 제도를 다원화하는 것에 대한 의견은 두=청약제도는 공공과 민간을 구분할 필요가 있습니다. 민간은 철저히 시장경제 원리가 작동할 수 있도록 해야 하고 정부가 개입할 수 있는 여지를 둬선 안 됩니다. 또 지역별로 상황이 다르기 때문에 획일적인 청약제도는 비능률적입니다. 수도권만 해도 서울, 인천을 제외하면 미분양이 많은데 청약 제도를 지방자치단체에 이관하는 방법도 고려해볼 필요가 있습니다. 김=청약 제도나 공급 제도는 그것 하나만 바꾸기가 쉽지 않습니다. 전매제한도 시세보다 싸게 공급하는 분양가 상한제의 후유증을 막기 위해 도입된 것입니다. 지자체의 권한 확대는 우리 정서나 여건상 한계가 있어 보입니다. ▦최근 원자재 가격이 많이 오르고 있는데 원자재 이외에 비용을 줄일 수 있는 방법은 없나요. 이를테면 인허가 기간 단축과 같은 두=부동산 사업은 3~4년 후를 내다보고 계획하는데 택지 보유시 종합부동산세가 부담이 됩니다. 이런 비용이 분양 원가에 부담되지 않도록 해야 합니다. 송=기부체납이나 학교용지 부담금 등이 시행자에게 큰 부담이 되고 있는데 이런 것들이 원가 상승을 압박하는 요인입니다. 이를 단순화하고 투명화하는 방안이 필요합니다.