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정부의 수직증축 허용에도 불구하고 중층 아파트 리모델링이 활성화되기 어렵다는 지적이 업계 안팎에서 잇따르고 있다. 중대형에서 중소형으로 면적을 줄이는 이른바 '감축(減築)형' 리모델링에 대한 보완책이 없는데다 신축 때부터 리모델링을 고려한 '장(長)수명 주택' 활성화 방안도 마련돼야 한다는 설명이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "수직증축을 통해 일반분양 물량이 생기면 사업성이 개선돼 집주인들의 부담을 줄일 수 있는 것은 분명하다"며 "하지만 리모델링이 활성화되기 위해서는 추가 제도개선이 필요하다"고 지적했다.
◇감축 리모델링 기준 마련 필요=국토교통부는 수직증축 허용 방안에서 맞춤형 리모델링을 활성화하겠다고 밝혔지만 현실을 반영하기에는 미흡한 수준이다. 특히 내부구조 변경과 인테리어 등 설비를 교체하는 수선형 리모델링과 증축형 리모델링 유형은 제시했지만 이미 살고 있는 집의 면적을 줄이는 세대분할(감축)형 리모델링 유형은 빠져 있다.
업계에서는 증축을 염두에 두고 만들어놓은 현재 규정을 감축형 리모델링에 그대로 적용하기는 힘들다는 반응을 보이고 있다. 예컨대 감축형 리모델링 방식으로 전용 120㎡, 100가구인 아파트를 80㎡로 바꿀 경우 전체 연면적을 늘리지 않고도 150가구까지 지을 수 있지만 15%로 제한된 가구 수 증가 규정에 막혀 실제로는 115가구밖에 지을 수 없다.
업계의 한 관계자는 "감축 리모델링은 중소형 주택 공급 증가라는 긍정적인 효과도 기대할 수 있다"며 "하지만 가구 수 증가 범위를 증축형 리모델링 규정에 맞추다 보니 문제가 된다"고 설명했다.
◇장수명 주택 활성화 함께 고민해야=리모델링을 활성화하기 위해서는 신축할 때부터 리모델링이 가능한 집을 지어야 한다는 지적도 있다. 이른바 '장수명 주택'이다. 국내 아파트는 기껏해야 30년 정도면 재건축을 시작하지만 영국은 집 수명이 140년을 넘고 프랑스와 독일도 80년 안팎이다.
이는 집 구조와 큰 관련이 있다. 국내 아파트는 대부분 벽식 콘크리트 구조를 이용해 짓고 있다. 벽식 구조는 콘크리트 벽이 건물의 하중을 감당하고 중요한 설비를 콘크리트 속에 설치하는 형식이기 때문에 리모델링에는 취약하다. 이 때문에 용이한 리모델링을 위해서는 기둥과 보 구조로 된 아파트가 지어져야 한다는 지적이다.
업계 관계자는 "네덜란드의 장수명 주택은 공간을 거주자 마음대로 바꿀 수 있고 내장재를 쉽게 교체할 수 있는 '오픈 부품'까지 실현돼 있다"며 "단지 아파트를 장수명 개념으로 짓는 것만으로는 한계가 있고 건축자재 등 관련 산업을 함께 육성해야 한다"고 주장했다.
◇일원화된 리모델링 법체계 필요=현재 리모델링 사업은 건축법과 주택법, 국토 이용 및 계획에 관한 법률이 모두 적용된다. 예컨대 리모델링 허용 연한 등에 관해서는 건축법이 적용되고 리모델링 방식은 주택법에 규정돼 있다. 그리고 리모델링 후 용적률 등은 국토 이용 및 계획에 관한 법률이 규정하고 있다. 이 때문에 일선 지방자치단체 공무원들조차 법 적용과 유권해석에 곤란을 겪고 있는 실정이다.
차정윤 리모델링협회 사무총장은 "수직증축이 허용된 후에는 높아진 높이만큼 앞뒤 동간 일조권 문제 등이 발생할 것으로 예상된다"며 "현행 주택법에 규정된 리모델링 관련 조항만으로 해결하기는 힘들다"고 말했다.
