최근 아파트 매매 가격은 중대형을 중심으로 서울과 수도권 일부 지역에서 뚜렷한 하락세를 보이고 있다. 특히 서울 지역의 경우 전례 없이 강남ㆍ강북 지역 모두 연속 하락하고 있다. 지표경기 회복에도 불구하고 아파트를 사려는 세력보다 팔려는 세력이 훨씬 크며 두세력 간의 격차도 갈수록 확대되고 있다. 서울 강남 3개구의 아파트 매매 거래량은 지난 1월 1,054가구에서 4월 539가구로 큰 폭으로 위축되는 등 주택시장은 극심한 침체에 빠져 있다.
집값 하락에 거래량 동반 감소
이러한 주택시장 침체의 주원인은 극심한 수급 불균형 때문인 것으로 분석된다. 첫째, 정부의 미분양 정책 등으로 전국의 미분양 아파트가 줄어들고 있으나 수도권 미분양은 오히려 증가세를 나타내고 있다. 수도권 미분양 아파트는 2009년 10월 2만가구 이하로 떨어졌다가 다시 급등하면서 2010년 3월 현재 2만6,000가구를 상회하고 있다. 특히 악성으로 분류되는 '준공 후' 미분양의 경우 꾸준한 상승세를 유지하고 있다. 둘째, 2009년 하반기 이후 금융위기에서 벗어나 지표경기가 호전되고 있음에도 불구하고 체감경기가 악화되면서 가계소득에 따른 주택구입 여력이 크게 떨어지고 있다.
순처분가능소득(NDI) 증가율은 2006년에 상승하다 금융위기 이후인 2009년에 큰 폭으로 하락함으로써 소득에 의한 가계의 주택구입 능력이 약화됐다. 셋째, 가계부채 급증에 따른 재무구조 악화, 원리금 상환 부담 등으로 차입을 통한 주택구입 여력도 약화되고 있다. 2009년 말 현재 가처분소득 대비 국내 개인금융 부채는 금융위기 가운데서도 증가해 영국 다음으로 높은 수준이다. 넷째, 금융위기 이후 주택투자의 위험성이 커지면서 주택 수요자의 인식이 변화하고 있다. 특히 미국ㆍ영국 등이 각기 고점 대비 33%, 20% 정도 가격 조정을 받은 것에 비해 한국의 경우 거의 조정이 없었던 상태여서 가격하락 위험을 안고 있다.
현재 가격하락과 거래량 감소를 보이는 국내 주택시장에 부채 디플레이션에 따른 현상이 나타날 수도 있다. 부채 디플레이션이란 가격하락에 따른 채무부담 증가가 다시 가격하락을 초래하는 악순환 현상을 말한다. 주택가격 하락이 주택구입에 대한 실질금리를 상승(실질 채무부담 증가)시켜 채무상환, 담보자산 매각 등 가계의 디레버리징(deleveragingㆍ부채축소) 현상이 나타나면서 추가적인 주택가격 하락 요인으로 작용하기 때문이다.
이러한 상황이 장기화될 경우 경제성장 둔화, 금융시장 불안, 장기 주택가격 불안 등으로 나타날 수 있다. 개인부채가 크지 않은 사람들도 개인의 순자산 가치가 축소돼 역자산 효과가 나타나면서 소비가 더욱 위축되고 경쟁적으로 대출한 금융기관이 동시에 어려움에 빠지면서 신용공급을 더욱 위축시킬 가능성이 크다. 장기적으로 주택 공급이 약화돼 수요가 살아날 경우 다시 주택시장이 불안해질 가능성도 잠재한다.
수요진작·거래 활성화 정책 필요
따라서 주택시장의 부채 디플레이션 현상이 본격화되지 않도록 정책 당국의 주택수요 진작과 거래 활성화 정책이 필요하다. 무엇보다도 급격한 출구전략을 자제하는 가운데 주택시장의 연착륙 유도가 필요하다. 이를 위해서는 첫째, 가계의 대출 원리금 구조를 선진국 수준으로 장기화(20~30년)함으로써 가계 부담을 경감시키고 금융기관의 연체율을 축소시킬 필요가 있다. 둘째, 미분양 아파트 해소를 위해 시장 기능 강화가 필요하다. 법적ㆍ제도적 장치를 개선해 시장에서 충분히 조정된 가격에 구매할 수 있도록 유도해야 한다. 셋째, 고령자 및 다세대ㆍ다가구 주택의 생계형 소유자에 대한 세제 지원으로 중소형 주택의 거래ㆍ공급을 활성화해야 한다.
