윤곽이 드러나고 있는 정부의 8ㆍ31 부동산대책에서 실거래가 과세 기준을 확립하는 문제가 여전히 해결되지 않고 있어 큰 문제가 아닐 수 없다.
지난해 국회에서 부동산중개업법이 개정된 데 이어 이번 정부대책에서도 등기부에 실거래가를 기입하도록 관련 법 개정 방침을 밝히고 있어 실거래가 과세 기준 확보는 조금씩 진전되고 있는 게 사실이다. 그러나 가장 큰 걸림돌이 돼온 1가구1주택 비과세 제도가 그대로 유지되는 한 실거래가 확보는 여전히 쉽지 않다. 1주택 비과세 제도는 실수요자 보호라는 기본취지에도 불구하고 파는 사람에게 양도소득세 신고의무를 부과하지 않기 때문에 실거래가를 확인할 수 없는 문제점을 안고 있는 것이다.
보통 부동산을 거래할 때 내는 세금과 관련해서 파는 사람은 거래가격이 낮을수록 유리하고 사는 사람은 거래가격이 높을수록 유리한 ‘이해상반관계’에 있고 이러한 이해상반관계가 제대로 작동될 경우 실거래가액이 투명하게 드러난다. 그러나 1가구 1주택 비과세 제도 아래서는 1주택의 경우 부동산 거래 내역을 신고하지 않게 되니 파는 사람과 사는 사람간의 ‘이해상반관계’가 단절되고 취득세와 등록세를 적게 내기 위해 금액을 낮춰 신고하려는 사는 사람의 요구를 실거래가액을 신고할 필요가 없는 파는 사람이 받아들여 계약서를 작성하는 게 보통이다. 이 제도를 유지하는 한 실거래가 파악은 요원하다.
따라서 실수요자를 보호하면서도 실거래가를 확보할 수 있는 새로운 대안을 마련해야 하는데 이 같은 제도로는 ‘실수요자 보호를 위한 주택양도소득공제제도’가 있다. 이 제도는 주택을 한 채 또는 두 채를 소유한 가구가 3년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 예컨대 2억원을 소득공제하는 제도이다. 1년~3년 미만 보유한 경우에도 보유기간을 감안해 소득공제(보유개월수÷36개월×2억원)를 해줄 수 있을 것이다.
이 제도를 시행하게 되면 납세자는 소득공제를 받아 세금 혜택을 누리기 위해 스스로 실거래가로 신고하려 할 것이고 편법 탈법의 투기행위를 보다 쉽게 찾아낼 수 있어 불법 투기행위는 줄어들 것이며 부동산 침체기에 동원한 비과세 제도가 투기꾼의 투기수단으로 악용되는 부작용도 차단할 수 있을 것이다. 물론 이 경우 양도차익 2억을 초과하는 전체 1%를 제외한 99%의 주택 실수요자들은 비과세혜택을 받게 된다.
실거래가 과세 기준 확보는 투기대책 이전에 부동산 거래의 투명성을 확보하기 위한 조세제도의 기본원칙이기도 하다. 관련 법률 개정안이 이미 국회에 상정돼 계류돼 있는 만큼 정부의 8ㆍ31 부동산대책이 안고 있는 문제점을 국회 심의 과정에서 적극 개선해야 할 것이다.
