[11·15 부동산 대책] 주택담보대출 규제 어떻게 되나

오는 20일부터 실수요자가 투기지역 내 아파트를 구입할 때 아파트 가격의 40%밖에 대출받지 못하게 된다. 금융감독당국이 부동산 투기 억제를 위해 실수요자에게 담보인정비율(LTV)을 60%까지 적용해주던 예외조항을 폐지한 것은 부동산 투기붐이 확산되면서 실수요와 투기수요의 구분이 모호해졌다고 판단했기 때문이다. 15일 금융감독당국이 발표한 담보대출 규제 방안은 ▦투기지역 내 LTV 규제 중 예외조항 폐지 ▦2금융권의 LTV 한도 축소 ▦총부채상환비율(DTI) 적용 지역의 확대 등으로 요약된다. 한마디로 부동산 시장으로 공급되는 자금을 더 조이겠다는 것이다. 하지만 지난해의 ‘8ㆍ31’, 올해 ‘3ㆍ30’ 대책에서도 부동산시장으로 흘러가는 자금줄을 죄었기 때문에 금융규제를 보다 강화할 경우 실수요자들의 피해를 양산할 수 있다는 우려에 따라 감독당국은 이번에 비교적 완화된 주택담보대출 규제 방안을 내놓았다는 평을 듣고 있다. 박대동 금융감독위원회 감독정책1국장은 “이번 추가 조치로 연간 4조원 이상의 주택담보대출 억제 효과가 있을 것”이라고 전망했다. 우선 금융감독당국은 은행과 보험사 LTV의 예외 규정을 없앴다. 현재 만기 10년 초과, 6억원 초과 아파트에 대한 담보대출은 LTV를 40% 적용하고 있지만 실수요로 판단되는 대출에 대해서는 LTV를 60%로 적용하고 있다. 거치기간 1년 미만의 중도상환수수료가 부과된 원리금분할상환방식의 대출일 경우 예외 적용을 받아왔다. 그러나 이 예외를 인정받는 대출 비중이 만기 10년ㆍ6억원 초과 아파트 전체 대출의 90%에 달하는 등 그동안 적용해왔던 예외조항이 규제의 허점으로 지적돼왔다. 따라서 감독당국은 예외적용 대상을 폐지해 은행ㆍ보험사의 투기지역 아파트 담보대출 LTV를 40% 이내에서 취급하도록 했다. 감독당국은 예외조항 폐지로만 연간 3조원 안팎의 대출담보대출이 억제될 것으로 분석했다. 1금융권에 대한 주택담보대출 규제 강화로 2금융권으로 대출 수요가 몰리는 이른바 ‘풍선효과’를 방지하기 위해 금융감독당국은 저축은행과 농ㆍ수ㆍ축협의 단위조합과 같은 상호금융, 할부금융 등 여신전문금융회사의 투기지역 아파트에 대한 LTV를 현행 60~70%에서 50%로 축소하기로 했다. 이에 따라 은행과의 LTV 격차가 현 20~30%포인트에서 10%포인트 안팎으로 줄게 돼 은행과 2금융권에서 모두 담보대출을 받아 주택구입 자금을 마련하기가 힘들어질 것으로 보인다. 김성화 금융감독원 은행감독국장은 “풍선효과를 방지하기 위해 2금융권의 LTV를 대폭 낮췄다”며 “2금융권의 대출 규제가 강화됐다고 해서 주택담보대출 금리가 20% 안팎에 달하는 대부업체 등으로 자금 수요가 몰리는 일은 없을 것”이라고 말했다. 차주의 소득과 부채를 감안해 대출 한도를 정하는 DTI 규정은 현재 투지지역에서 수도권의 투기과열지구로 확대됐다. 이에 따라 서울 5개구를 포함해 경기ㆍ인천 등 총 19개 시군구가 DTI 신규 적용대상으로 포함됐다. 감독당국은 DTI 확대 적용을 통한 대출 억제 규모는 연간 4,000억~5,000억원 수준일 것으로 전망했다. 투기지역 6억원 이하 아파트에 대한 DTI 적용은 실수요자 등 선의의 피해자가 발생할 우려가 있다는 판단에 따라 이번 조치에 포함되지 않았다. 박 국장은 DTI 적용 대상을 전국이 아닌 수도권으로 제한한 것에 대해서는 “DTI 규제 강화를 수도권을 한정하지 않고 전국으로 확대하면 지방 미분양 아파트 증가 등의 문제가 있다”고 설명했다. 박 국장은 또 “이번 대책은 부동산 가격 불안이 향후 가계 및 금융회사의 건전성에 미치는 충격을 최소화하는 데 중점을 뒀다”며 “실수요자에 대한 주택담보대출은 이번 대책에도 불구하고 원활히 공급될 것”이라고 강조했다. 한편 금융감독당국은 이번 조치와는 별도로 조만간 금융권의 여신심사체계를 현행 담보 위주에서 차주의 채무상환능력 중심으로 개편할 계획이다. 김 국장은 “현재 진행 중인 33개 금융사에 대한 주택담보대출 임점검사가 끝나면 그 결과를 토대로 금융사의 여신심사체계를 차주의 채무상환능력 위주로 개편할 계획”이라고 말했다.