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연초부터 법원 경매시장의 징후가 예사롭지 않다. 전통적으로 1, 2월은 연중 낙찰가율이 가장 낮은 달이다. 그럼에도경매시장이 후끈 달아올라 각종 경매지표가 모두 빨간불이다. 응찰자가 몰리면서 경쟁률은 치솟고, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)과 낙찰률(진행 물건 대비 낙찰 물건 비율)도 덩달아 상승하고 있다.
부동산 경매정보업체인 부동산태인에 따르면 지난달 수도권 아파트 입찰경쟁률은 6.58대1을 기록했고 낙찰가율은 80.85%를 나타냈다. 작년 1월의 경쟁률(5.51대1)과 낙찰가율(74.12%) 수치를 모두 훌쩍 넘겼다. 급기야 지난달 20일 제주도의 한 단독주택 입찰 경쟁률은 152대 1을 기록해 역대 경매 최고 기록을 13년 만에 갈아치웠다. 제주시 구좌읍 월정리 단독주택(대지면적 274㎡, 연면적 63㎡)에 152명이 참여해 최초감정가 3,600만원의 두 배가 넘는 8,520만원에 팔렸다. 지금까지 최고 기록은 지난 2001년 12월, 148대 1의 경쟁률을 보인 서울 강남구 삼성동의 AID차관 아파트(전용 48㎡)였다. 중소형 아파트는 유찰이 무섭게 2~30명이 몰려들어 95% 내외 낙찰가율을 기록할 뿐만 아니라 감정가를 웃도는 경우도 있어 오히려 과열을 경계해야 할 판이다.
경매 법정에 사람이 몰리는 이유는 내외적 여건이 맞아 떨어져서다. 먼저 내적 요인을 보자. 대법원에 따르면 지난해 신규 유입물건만 11만 9,166건이다. 이는 지난 2009년 이래 가장 많은 물건으로 재고물건 포함하면 23만 7,531건이 매물로 나왔다. 유난히 고가 물건과 다양한 물건이 유입된 점에서 알 수 있듯 참여자의 선택 폭이 넓어졌다.
외부 환경도 우호적으로 변하고 있다. 끝 모를 하락세가 정부의 시장개입으로 반전의 조짐이 곳곳에서 감지되고 있다. 특히 양도세 중과폐지는 경매참여자의 다수를 차지하는 투자자에겐 매우 긍정적인 신호로 작동할 것이다. 최저 매각가와 전세가와의 간극도 최소로 좁혀져 치솟는 전세가를 감당할 수 없는 임차인이 매매 수요로 전환 시 경매는 유용한 사다리 역할을 할 수 있다.
결정적으로는 경매절차 변화도 기다리고 있다. 그 가운데 가장 큰 변화를 들라면 최저 매각가격 20% 하향이다. 첫 매각가격이 감정평가액에서 20% 차감한 금액에서 시작한다. 그간 법원경매에 대한 외부의 곱지 않은 시선 가운데 하나가 법원감정가였다. 대부분의 경매참여자는 법원감정가를 시세로 알고 참여하지만 아파트 등 몇 몇 종목을 제외하면 감정가와 시세간의 괴리가 존재한다.
특히 상가나 공장, 토지 등은 그 편차가 때론 너무 심한 경우도 있다. 예를 들어 시세가 1억원인 아파트의 법원감정가가 1억500만이라면 지금은 1억500만원이 첫 가격이다. 따라서 1회는 기본으로 유찰된다. 그러나 법이 개정되면 8,400만원에 첫 기일이 진행된다. 처음부터 참여해야 한다. 이런 이유로 최저매각가격 하향은 경매시장 패러다임 변화를 촉발할 것으로 예상된다. 그간 법원경매는 권리분석에 제1 비중을 두었으나 최저매각가격 하향은 부동산 가치 부분에 대한 비중, 즉 권리분석에서 물건분석으로 패러다임이 변할 것이다. 주거형 부동산은 권리 상에 특이 사항이 없다면 공고가 되자마자 신건부터 적극적으로 참여해야 한다. 2014년은 국제통화기금체제와 2005년에 이어 경매시장의 제3의 봄이 될 것인가? 문의 전화 (02)778-4747 또는 무료문자(013-366-0110).
