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Q=서울에 사는 40대 회사원입니다. 부모님과 같이 살기 위해 2층짜리 단독주택을 장만하려고 합니다. 생애최초로 내 집 마련을 하는 것이기 때문에 아무런 사고 없이 매매계약을 체결해 소유권을 넘겨 받고 싶습니다. 계약서를 작성할 때 어떤 점에 유의해야 하는지 궁금합니다.
A=부동산을 안전하게 거래하기 위해서는 매매계약서를 잘 써야 합니다. 계약서는 거래의 시작과 동시에 거래를 완성하는 수단이기 때문입니다.
첫째, 매매계약서를 작성할 경우에는 해당 주소지의 등기부등본을 비롯해 토지대장(임야대장), 토지이용계획확인서, 건축물관리대장, 지적도 등을 떼어보고 각 공부상의 일치 여부를 확인해야 합니다. 예를 들어 등기부와 토지대장 대지의 면적이 서로 상이한 경우도 있습니다. 이런 경우에는 토지대장상의 면적을 기준으로 계약서를 작성해야 합니다.
둘째, 매매계약서는 거래 당사자와 직접 체결해야 합니다. 다시 말해 매도인·매수인의 당사자 표시를 정확히 해야 한다는 얘기입니다. 계약서내용은 구체적이고 명백한 문구를 사용해야 합니다. 특히 계약서를 작성할 때 가급적이면 매도인측 대리인이 아닌 거래 당사자간에 직접 계약하는 것을 원칙으로 해야 합니다. 이때 매도인의 주민등록증과 등기권리증을 제시 받아 반드시 본인확인을 해야 합니다.
셋째, 매매대금의 지급방법을 명백하게 해둬야 합니다. 계약금, 중도금, 잔금을 비롯하여 매매대금의 지불방법과 지급시기를 정확하게 명시해야 합니다. 계약금을 비롯한 중도금 잔금을 지급할 때마다 반드시 영수증을 주고 받아야 하며 등기부를 다시 떼어 보고 권리사항의 변동이 없는지 확인해야 합니다. 또한 토지, 건물, 부속건물, 미등기건물 등 매매대상 물건의 목적물까지도 명확하게 표시해야 합니다.
넷째, 매매부동산의 소유권이전등기 시기를 명확하게 명기 해야 합니다. 매매거래에 있어서 임차인에 대한 명도가 가장 많이 문제가 되는 경우가 종종 있습니다. 따라서 임차인에 대한 명도책임을 보다 분명히 밝혀 둘 필요가 있습니다. 명도시기와 명도주체를 비롯하여 명도에 따른 각종 비용부담에 대한 내용을 계약서에 명확하게 기재해야 합니다.
다섯째, 계약상 특별한 내용이 있는 경우에는 특약사항을 명시해 둘 필요가 있습니다. 예를 들어 중도금이나 잔금을 늦게 주는 경우, 공부(등기부, 토지 및 건축물관리대장)와 실제 수량이 틀리는 경우에는 계약을 취소할 수 있다는 내용 등이 이에 해당됩니다.
