Q.
직장인 K씨(54세)는 내년에 퇴직할 예정으로 시골에 있는 농어촌주택(매입가 1억원)을 구입해서 아내와 함께 농사를 지으며 살 계획이다. 현재는 서울에 아파트(비과세 요건 충족) 한 채를 보유하고 있다. 이 아파트는 지금 팔지 않고 향후 자녀결혼이나 노후자금 등을 고려해 3~4년 후에 매도할 계획이다. 향후에 아파트를 매도하게 되면 양도세를 중과받는 것은 아닌지 걱정이어서 농어촌주택 매입을 주저하고 있다.
A.
농어촌주택이란 말 그대로 농어촌에 소재한 주택을 의미한다. 원칙적으로 기존에 1주택자가 농어촌주택을 추가로 매입하는 경우 1가구2주택이 되기 때문에 기존주택을 팔게 되면 양도소득세 중과에 해당하게 된다.
다만 1세대가 지난 2003년 8월1일~2008년 12월31일 기간 중에 읍ㆍ면지역에(수도권 및 광역시ㆍ도시지역ㆍ허가구역ㆍ관광단지 등 제외) 소재하는 1개의 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하게 되면 예외가 인정된다. 즉 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 일반 주택을 먼저 양도했을 때 비과세 해당 여부는 농어촌주택을 제외하고 판단한다. 또한 농어촌주택을 3년 이상 보유하기 전에 일반주택을 먼저 양도하는 경우라 해도 최초 취득시점부터 3년 이상 농어촌주택을 보유하면 비과세 적용이 가능하다(조세특례제한법 제99조의4 참조).
이러한 대상이 되는 농어촌주택의 요건은 취득 시 토지와 주택을 포함해 기준시가 1억5,000만원 이하이며 대지면적 660㎡ 이하, 건축연면적 150㎡(공동주택 116㎡) 이하의 주택이 해당된다.
지난해와 달라진 점은 일반주택 양도 시점에서 농어촌주택의 기준시가가 1억원 이하라는 요건이 폐지됐다는 것이다. 만약 매입 당시 농어촌주택의 기준시가가 1억5,000만원이고 양도 시점에 3억원 이상으로 급등한다 해도 기존주택의 비과세 요건은 유지되는 것이다.
따라서 K씨는 올해 기준시가 1억5,000만원 이하의 농어촌주택을 구입하고 3년 이상 보유한다면 서울 아파트(비과세요건 충족)를 농어촌주택보다 먼저 양도했을 때 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단 농어촌주택의 기준이 되는 지역과 면적의 요건충족이 선행돼야 할 것이다.
