조합원 추가부담 평균 4~5%
■'개발이익환수' 내년3월 실시 입법예고용적률 87% 강남단지 2,757만원 더 내야'미인가' 단계는 403만원으로 다소 적어재건축조합은 "실제 손실 1억 달한다"
개발이익환수제 도입에 따른 여파로 재건축아파트 거래시장은 더욱 위축될 전망이다. 특히 일부 재건축조합들의 반발로 사업지연이 불가피해 주택공급 차질도 현실화될 것으로 보인다.
건설교통부가 13일자로 입법예고한 '도시 및 주거환경정비법' 개정 법률안은 재건축 개발이익 환수시 건축물 환수분은 표준건축비로, 대지지분 환수분은 인센티브 용적률이나 공시지가를 통해 보상하도록 하고 있다. 하지만 이 경우에도 조합원 부담금은 당초보다 가구당 수백만~수천만원씩 오를 수밖에 없어 해당 재건축 사업의 발목을 잡을 것으로 보인다.
◇서울ㆍ수도권 재건축 대단지 대부분 적용 대상=건교부는 이번 개정 법률안이 시행될 경우 수도권 과밀억제권역 내 22만여가구가 개발이익환수제의 적용을 받게 될 것으로 내다봤다. 이는 서울ㆍ수도권의 대단지 재건축아파트 대부분이 적용대상에 포함된다는 것을 의미한다. 또 이들 아파트의 조합원들이 재건축시 부담해야 하는 추가부담 비용에 대해서는 주거환경연구원이 당초보다 평균 4~5% 가량 상승할 것이란 자료를 내놓았다. 특히 사업시행인가를 얻은 단지는 임대아파트 건립면적만큼의 용적률 인센티브를 받지 못하기 때문에 상대적으로 추가부담금이 더 늘어날 것으로 분석됐다. 연구원은 개발이익환수제도를 적용해 현재 용적률이 87%인 서울 강남구의 한 재건축단지를 274%의 용적률로 재건축하면 조합원 추가부담금이 당초보다 가구당 2,757만원 가량 더 늘어나는 것으로 진단했다.
다만 사업시행 미(未)인가 단지의 조합원 추가부담금은 크지 않을 전망이다. 인센티브 용적률을 받아 손실에 대한 보전이 이뤄지기 때문이다. 한국감정원이 서울 송파구의 한 재건축아파트를 분석한 결과 재건축시 개발이익을 환수해도 가구당 추가부담금은 당초보다 약 403만원 늘어나는 데 그쳤다.
◇재건축조합, 실제 가구당 손실 1억원대 주장=이 같은 분석에 대해 재건축조합들은 대지지분 감소에 따른 비용이 감안되지 않은 것이라며 이를 고려할 때 실제 손실은 조합원 가구당 1억원대(강남권 기준)에 이른다고 주장한다. 개발이익환수시 가구당 평균 1~2평 남짓한 대지지분이 줄어들게 되는데 강남권의 땅값이 많게는 평당 4,000만~5,000만원선에 호가되고 있는 만큼 2평이 줄면 1억원의 재산 손실이 발생한다는 논리다. 하지만 이런 주장은 어폐가 있다는 게 부동산 전문가들의 견해다. 통상 일반 아파트 매매가는 대지지분이 아닌 분양면적을 기준으로 형성되기 때문이다. 실제 일반아파트를 살 때 매수자는 분양면적이 20평이냐 30평형이냐를 따지지 대지지분이 얼마인지를 묻는 경우는 거의 없다. 따라서 재건축으로 지은 새 아파트가 20년 이상 지나 다시 재건축을 해야 하는 경우가 아닌 한 대지지분 감소에 따른 재산피해는 '미(未)실현 손실'에 불과하다는 것이다.
◇수익성 하락으로 주택공급 일시적 차질 전망=개발이익환수제에 따른 여파로 서울ㆍ수도권에서 일시적인 주택공급 차질이 일어날 것이란 전망도 우세하다. 재건축조합들이 개발이익환수제의 적용을 받게 되면 사업 수익성이 떨어지므로 포기할 수밖에 없다며 으름장을 놓고 있기 때문이다.
이에 대해 건교부는 인센티브 용적률과 표준건축비ㆍ공지시가 기준의 보상이 이뤄져 재건축사업이 중단될 정도의 영향을 미치지는 않는다는 입장이다. 또 대다수 부동산 전문가들도 재건축사업 포기시 해당 아파트 값이 30% 이상 더 하락할 수 있기 때문에 현실적으로 사업포기가 현실화되기는 어려울 것이라고 내다봤다. 다만 추가부담금이 일정 부분 늘어나는 만큼 관리처분 등의 재건축 추진과정에서 조합원간 갈등이 불거져 사업추진 속도가 늦춰지는 등 주택공급 시기가 지연될 가능성은 배제할 수 없다는 게 주택업계 관계자들의 분석이다.
민병권
기자 newsroom@sed.co.kr
입력시간 : 2004-07-12 17:20
