택지개발촉진법 개정으로 협의양도 사업자 선정기준이 강화되면서 사업부지내 땅이 편입된 건설사들이 큰 타격을 받게 됐다.
협의양도 사업자로 선정되지 못하면 공동주택지 수의계약 자격을 잃고, 땅값에대한 보상만 받게 돼 손해가 불가피하다.
보상가는 공시지가보다 약간 높은 수준인데 비해 건설사는 보통 시세보다 훨씬 비싼 값에 땅을 매입하기 때문이다. 땅 매입 기간(통상 2-3년) 동안의 금융비용 등을 감안하면 피해액은 더 커진다.
건설교통부에 따르면 이번 법 개정으로 가장 문제가 되는 곳은 김포 신도시다.
이 곳에 약 10만평의 땅이 편입된 현대산업개발.동익건설.신안건설산업.신명종합건설 등 4개사는 땅 명의가 법인이 아닌 원래 지주나 개인 명의로 돼 있고, 검인.공증등의 기준도 충족하지 못해 협의양도 사업자로 인정받지 못할 가능성이 커졌다.
◇배경과 파장= 정부가 이번에 택지개발촉진법 시행령을 개정하는 것은 이 법 13조의2 제5항의 `느슨한' 규정 때문이다.
지난 9월 국정감사에서 판교신도시 협의양도 사업자 수의계약 공급 특혜 의혹이 제기된 것이 직접적인 발단이다.
당시 한나라당 김학송 의원은 "판교신도시내 한성 등 4개사가 소유한 땅은 아파트 사업이 불가능한 녹지지역인데 공동주택지를 우선공급하기로 한 것은 특혜"라고 지적했다.
이와 맞물려 경실련 등 시민단체가 택지 수의계약 방식을 놓고 강력하게 문제제기를 해온 것도 정부가 법 개정을 추진하게 된 원인이다. 하지만 판교신도시는 이번법 개정에 따른 직접적인 영향은 받지 않는다.
법 개정안이 소유권 확보에 초점이 맞춰져 있지만 정작 원인 제공처인 판교신도시내 4개 회사는 이미 땅 소유권을 확보하고 있기 때문이다.
판교신도시는 건설사의 `사업추진 정도' 해석에 따라 수의계약 여부가 달라진다.
사업 시행자인 토지공사는 지난 10월 "사업추진 정도를 대외적 활동뿐 아니라 택지개발 시행자가 제반상황을 고려해 정책적으로 판단하라"는 법제처의 유권해석을 토대로 조만간 수의계약 대상을 결정할 방침이다.
파주신도시도 땅을 가진 14개 건설사가 대부분 회사 명의로 소유권을 넘겨받아 개정 법의 직접적인 적용은 받지 않는다.
파주신도시는 현재 공동주택지 수의계약을 노려 토지 매매계약서를 조작한 혐의로 건설사에 대한 검찰 조사가 진행중이어서 계약서 위조 사실에 따라 수의계약 여부가 가려진다.
이에 비해 김포신도시내 땅을 가진 현대산업개발 등 4개사의 경우 회사 명의로소유권을 넘겨받은 곳이 한 군데도 없어 가장 큰 타격을 입게 됐다.
이들 회사가 매입한 땅이 농지인데 `경자유전(耕者有田)' 원칙에 따라 농사를짓지 않는 법인은 땅을 소유할 수 없기 때문이다.
주택건설사가 토지거래허가구역내에서 농지의 소유권을 법인 명의로 넘겨받기위해서는 주택사업을 목적으로 한 농지전용 허가를 받아야 한다. 하지만 택지개발예정지구로 지정되면 모든 행위가 금지되고, 실시계획승인이 나야 농지전용이 된 것으로 간주한다는 게 건설교통부의 설명이다.
현재 현대산업개발 등 4개사는 명의를 넘겨받지 못하자 가처분.가등기 등의 형태로 땅을 확보하고 있거나 건설사 사장.임원 등 개인 명의로 땅을 매입하는 등 편법을 쓰고 있다.
건교부 관계자는 "김포신도시뿐 아니라 앞으로 개발하는 택지개발지구내에서 수의계약 대상을 놓고 비슷한 문제가 계속 발생할 것"이라고 말했다.
◇현대산업 등 집단 대응키로= 수의계약 여부가 불투명해지면서 현대산업개발등 김포신도내 4개 건설사는 크게 반발하고 있다.
현대산업개발 등 4개 건설사에 따르면 김포시에서 주택사업을 위해 샀다가 오는10월 신도시 확대로 인해 편입된 땅은 약 10만평 정도. 토지 매입비는 일부 신도시에 편입되지 않은 땅까지 합쳐 1천400억-1천500억원에 이르는 것으로 추산된다.
이들 건설사는 1990년대 후반부터 주택사업승인 등을 신청했으나 김포시의 도시계획변경과 상수도 충원.신도시 개발 등을 이유로 1-3차례 정도 반려됐다.
김포 장기동 일대에 2002년부터 총 7만평을 샀다가 이번에 신도시 확대 지정으로 6만1천평이 편입된 현대산업개발의 경우 피해가 가장 클 전망이다.
회사 관계자는 "김포신도시가 당초 485만평에서 156만평으로 축소된 당시엔 빠져 있다가 올해 10월 358만평으로 확대되면서 부지가 편입됐다"며 "주택사업을 못할경우 회사의 손해뿐만 아니라 땅 계약자들과의 법정 소송도 불가피하다"고 말했다.
일단 현산 등 4개사는 1차로 지정된 156만평을 뺀 나머지 202만평이 이달 말 택지개발지구로 지정되는대로 토지거래허가를 신청할 계획이다.
이들은 농지도 택지개발지구로 지정되면 모든 개발행위가 금지돼 농지 본연의가치와 용도를 잃게 되는 만큼 토지거래를 허가해줘야 한다고 주장한다.
신명종건 관계자는 "파주신도시의 경우 사업부지내 일부 농지가 포함돼 있지만파주시가 이와 같은 이유로 토지거래허가를 해줘 소유권이 건설사로 이전된 상태"라며 "김포시 등과 협의해 토지거래허가를 받아낼 것"이라고 말했다.
현대산업 관계자도 "이미 잔금이 넘어갔다는 증거가 있고, 가처분 등의 조치를취한 이상 소유권 이전이나 다름없다"고 주장했다.
하지만 건교부는 "토지거래허가구역의 취지를 고려할 때 농사를 짓지 않는 건설사에게 소유권을 이전해주는 것은 또다른 특혜의 소지가 있다"며 난색을 표하고 있다.
건교부 관계자는 "땅 계약을 인정하는 문제도 법에 명시한 조건 외에 다른 예외는 인정하지 않는 등 엄격하게 적용할 방침"이라고 말했다.
상황이 심각해지자 김포신도시내 4개 건설사는 15일 피해 최소화를 위한 `공동협의체'를 구성, 정부 방침에 집단 대응키로 했다.
신안종건 관계자는 "정부의 일관성 없는 정책 때문에 건설사들만 피해를 보게됐다"며 "피해 업체끼리 힘을 모아 법정 대응도 불사하겠다"고 말했다.
