[판교로 가는길 '급소'] <3> 판교 당첨가치 계산해보면

[판교로 가는길 '급소'] 판교 당첨가치 계산해보면 "당첨시점 시세차익 1억6,000만원선" 뛰어난 입지에 쾌적성등 강점…분당 수준 웃돌듯임대는 비용부담 커 분양전환해도 투자가치 낮아10년간 못팔아 미등기 전매로 차익 노리다간 낭패 이연선 기자 bluedash@sed.co.kr 관련기사 • 판교 주공 아파트 '친환경'+'베이'로 승부 • 판교 민간아파트 분양공고 연기 • 불입액별 일자 대폭수정, 청약 가입자 '주의' • 판교 청약일정 변경될 경우 어떻게? • 판교 평당 평균분양가 1,099만원 확정 • 판교에서 최고 인기단지는 풍성 신미주 • 판교 신도시 청약 대혼란 • 판교 입주자 모집공고 체크 포인트 • 동시분양 자체 파행 가능성도 • 자체분석한 원가보다 낮춰라? ‘판교에 당첨되면 얼마나 남을까?’ 판교의 수익률이 로또복권 못지않을 것이라는 기대가 높아지면서 실제 판교에 당첨될 경우 시세차익을 얼마나 남길 수 있을 지 계산기를 두들기는 사람도 늘고 있다. 특히 오는 29일부터 청약에 들어가는 중소형 아파트의 경우, 채권입찰제가 적용돼 사실상 차익실현이 적은 중대형과 달리 적어도 분당의 비슷한 평형 수준까지는 가격이 오를 것으로 전망되기 때문에 당첨되는 순간 수 억원 대의 이익을 노릴 수 있을 것으로 보인다. 판교 분양가를 평당 1,200만원으로 가정한다면 시세차익은 얼마나 될까. 32평형(전용면적 25.7평형) 아파트에 당첨됐을 경우 아파트값은 3억8,400만원이다. 현재 분당 서현동의 평균 평당가 1,716만원과 비교했을 때 시세차익은 1억6,512만원이 된다. 2008년 입주시점이 되면 분당보다 뛰어난 입지여건과 새 아파트라는 강점이 작용하면서 분당의 아파트가격을 뛰어넘을 가능성이 더 커진다. 그렇다면 대출이자와 세금을 감안해 아파트값이 몇 %나 올라야 손해를 보지않는 것일까. 나판교 씨의 경우 계약금 20%(7,680원)은 저축한 돈으로 내고, 나머지 자금(3억720만원)은 현재 살고있는 집(2억원)을 매각한 돈과 대출로 충당할 계획이다. 입주를 2008년 10월 기준으로 잡고 중도금2회차와 잔금에 대한 대출(1억720만원)을 연 6%에 대출 받는다고 가정하면 나 씨의 대출이자 부담은 168만원이 된다. 취등록세 1,690만원과 합치면 판교 아파트에 들어가는 총 비용은 4억258만원. 판교 아파트의 집값 상승률을 가장 보수적으로 잡아 물가상승률(연 3.5%)로 가정한다면 입주시점에 아파트값이 4억4,290만원, 즉 15.3%만 올라도 본전은 뽑는 셈이다. 이에 비해 임대아파트는 당장 목돈은 필요 없을지 몰라도 시세차익을 기대하긴 어렵다. 일단 임대보증금 1억4,000만원에 월 임대료 70만~80만원을 꼬박꼬박 낸다는 것은 10년간 8,400만~9,600원을 고스란히 ‘비용’으로 지출해야 한다는 뜻. 결국 임대에서 분양으로 전환하는 2018년이 돼 주변시세의 90%에 분양을 받더라도 임대료로 나간 돈과 계산해보면 차익이 크지 않다. 결국 완전히 실수요자가 아니라면 투자가치가 낮다. 판교 청약 전 분양가와 함께 반드시 따져봐야 할 것은 자금 유동성이다. 판교는 전용면적 25.7평 이하의 경우 10년간, 25.7평 초과의 경우 5년간 전매제한이 적용된다. 이에 따라 3월에 분양되는 일반분양 아파트의 경우 분양계약 체결 후 10년간, 임대의 경우 입주 후 10년간 자금의 발목이 묶인다. 분양권 불법전매에 대한 규정도 강화됐기 때문에 적발시 3년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금을 물어야 한다. 계약금부터 중도금, 잔금까지 향후 자금계획도 세우지 않은 상태에서 단순히 미등기 전매를 통해 시세차익만 보겠다는 생각으로 청약했다간 낭패를 볼 수 있는 부분이다. 전문가들은 판교 중소형 아파트 건설에 참가하는 공급회사의 브랜드 명이 상대적으로 인지도가 낮고, 이 지역에 혐오시설 등이 유치된다는 점을 충분히 감안하더라도 입지적 조건과 주거 쾌적성을 감안하면 판교가 앞으로 분당과 연동되거나 오히려 선행하는 가격대를 형성할 것으로 보고 있다. 2008년 입주시점시 발생할 이익을 최소 2억원에서 최대 5억원까지 잡는 것도 이 때문. 지역적으로는 중소형 단지가 많고 지하철역과 역세권이 형성되는 동판교보다 고급단독주택지와 남서울골프장 조망권을 갖춘 서판교가 고급주거지로서 가격을 리드해나갈 것으로 전망된다. 입력시간 : 2006/03/23 16:58