정부가 오는 7월 시행하는 '도시재정비 촉진을위한 특별법'의 토지거래허가 대상토지를 6평 초과로 강화하면서 뉴타운.재개발 투자에 빨간불이 켜졌다.
뉴타운.재개발 지역이 도시재정비촉진 특별법상의 촉진지구로 지정되면 지역내6평 초과 토지와 주택(대지지분 기준)은 모두 시.군의 거래 허가를 받아야 해 사실상 실요자가 아니면 매입할 수 없게 되기 때문이다.
특히 이번에 결정된 '6평'은 지난 2월 공청회에서 대한 국토.도시계획학회가 허가 대상으로 제안한 9평에서 크게 강화된 것이어서 시장에 적지 않은 충격을 줄 전망이다.
전문가들은 현재 뉴타운, 재개발 지역내 상당수 다가구.다세대.빌라 등 주택과토지의 규모가 6평을 넘어 허가 대상에 포함될 것으로 보고 있다.
J&K 백준 사장은 "재개발은 재건축과 달리 여유자금이 많지 않은 소액투자자가대부분이어서 거주 목적이 아닌 이상 촉진지구 지정 전에 팔려고 할 것"이라며 "매물이 늘어나고 가격도 하락할 수밖에 없다"고 말했다.
특히 현재 6평 초과 큰 평수 지분이 많은 노량진.장위.거여뉴타운 등을 중심으로 거래가 급속하게 위축될 전망이다.
동대문구 장위동의 한 중개업소 사장은 "자신이 살던 집을 팔고 6평 이하 주택을 매수할 사람이 얼마나 되겠느냐"며 "매물이 있어도 쉽게 사려는 사람이 없어 장기간 거래 위축이 불가피하다"고 말했다.
하지만 한남뉴타운 등 인기지역은 시장이 얼어붙은 틈을 타 촉진지구 지정 이전에 반짝 거래가 이뤄질 가능성도 엿보인다.
촉진지구로 지정되면 용적률, 층고제한, 소형평형 의무비율 등이 완화돼 사업성이 좋아지기 때문이다. 허가 대상이 아닌 6평 이하 주택.토지 등의 반사이익을 점치는 전문가들도 있다.
마포구 염리동 스카이공인 권순형 사장은 "용적률이 높아지고 소형평형 비율이낮아지면 종전보다 넓은 평수에 추가분담금을 적게 들이고 입주할 수 있게 된다"며"특히 실입주를 염두에 둔 사람은 토지거래허가를 쉽게 받을 수 있기 때문에 내집마련의 좋은 기회가 될 것"이라고 말했다.
전문가들은 앞으로 뉴타운 투자 시장이 완전히 실수요자 위주로 재편될 것으로보고 있다.
백준 사장은 "거래는 까다로워졌지만 수익성은 나아진만큼 실수요자가 장기투자로 접근하는 게 좋다"고 조언했다.
한편 토지거래허가 대상이 6평 초과로 강화됨에 따라 선의의 피해자가 크게 늘어날 것이라는 우려도 있다.
재개발.뉴타운 사업 특성상 비싼 추가분담금을 내고 새 아파트나 주상복합아파트 등에 입주할 원주민들이 많지 않다는 이유에서다.
예스하우스 전영진 사장은 "재개발 사업의 원주민 정착률은 30%를 넘지 않는다"며 "토지거래 허가 요건을 지나치게 강화하면 정작 서민들이 땅과 집을 팔지 못해 고통받게 되는 만큼 적절한 '운영의 묘'가 필요하다"고 말했다.
