[중대형 택지도 조성원가 공급] 실질 분양가인하 효과 적을듯

당정이 공공택지 내 중소형 아파트용지에 이어 중대형 아파트용지(전용 25.7평 초과)로 ‘조성원가 기준 공급’을 확대하기로 한 것은 집값 상승을 주도하고 있는 중대형 아파트 공급가격을 낮춰 고(高)분양가 구조를 개선시키겠다는 의도로 풀이된다. 하지만 중소형과 달리 중대형 아파트는 택지공급가격을 낮추더라도 채권입찰제로 아파트 당첨자의 이익을 환수하기 때문에 실질적 인하 효과는 별로 없다는 게 전문가들의 지적이다. 정부는 이미 지난 7월부터 공공택지 내 중소형 아파트용지를 감정가 대신 조성원가에 공급해왔다. 분양가상한제(원가연동제)만으로는 고분양가 구조를 해결할 수 없다는 판단에 따라 집값의 가장 큰 비중을 차지하는 땅값을 낮춰 실질적인 분양가 인하 효과를 거두겠다는 취지에서다. 이번 방안은 이 같은 조성원가 기준 공급을 공공택지 전체로 확대 시행하는 의미를 갖는다. 현재 조성원가를 기준으로 한 중소형 아파트용지 공급가격은 지역에 따라 차등화돼 있어 수도권의 경우 조성원가의 110%, 광역시는 100%, 지방은 90% 수준에 책정하도록 규정하고 있다. 이에 따라 중대형 아파트용지 역시 비슷한 기준을 적용할 것으로 보인다. 감정가를 기준으로 한 공공택지 공급가격은 조성원가보다 20~30% 정도 높은 가격이다. 실제로 남양주 별내지구의 경우 조성원가는 평당 519만원인 데 비해 감정가격은 690만원선이어서 조성원가와 감정가 차이가 33%에 이른다. 전문가들은 수도권의 경우 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 높은 만큼 중대형 아파트용지의 공급가격을 감정가에서 조성원가로 낮추면 적어도 10~15%의 분양가 인하 효과가 생길 것으로 보고 있다. 조성원가로 기준을 변경하면 건설업체 입장에서는 그만큼 금융비용 부담이 줄어들 것으로 예상된다. 업계의 한 관계자는 “택지를 공급받아 분양하는 데 걸리는 기간이 1~2년 정도여서 조성원가로 공급하게 되면 그만큼 금융비용 부담을 줄일 수 있다”며 정부의 방침을 반겼다. 하지만 중대형 용지를 조성원가에 공급하더라도 최종 소비자인 아파트 당첨자 입장에선 차이가 없다. 중소형 아파트와 달리 중대형 아파트는 채권입찰제가 적용되기 때문이다. 분양가가 낮아지더라도 결국 시세차만큼 채권을 구입해 시세의 90% 수준에 분양받게 된다. 주공ㆍ토공이 누려온 땅값 차익을 정부가 채권입찰제를 통해 환수해 국민주택기금에 편입시키는 것 외에 큰 의미는 없는 셈이다. 따라서 공공택지 내 중대형 아파트 분양가 인하 효과 여부는 현재 정부가 마련 중인 채권입찰제 개선안이 더 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없다. 주무부처인 건교부는 현재 시세의 90%까지 매입하도록 한 채권입찰 상한액을 70~80% 수준으로 하향 조정하는 방안을 검토 중이다. 다만 비인기 택지지구에는 어느 정도 분양가 인하 효과가 나타날 수 있다는 게 일부 전문가의 분석이다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “일부 청약과열지구를 제외하면 채권입찰제를 도입하더라도 청약자가 상한액 범위 내에서 자유롭게 금액을 써넣을 수 있는 만큼 상대적으로 인기가 낮은 택지지구 아파트는 분양가 인하 효과가 나타날 것”이라고 말했다.