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30대후반 맞벌이 부부입니다. 남편과 저는 연봉으로 각각 5,300만원, 2,800만원 정도를 벌고 있습니다. 매월 70만원을 부모님께 드리고 150만원 정도를 보험금으로 낸 후 매달 100만원씩 새마을금고에 적금을 붓고 있습니다. 작년 5월에 대흥3구역 재개발에 투자하면서 얻은 빚이 3,000만원 남아있습니다. 현재 사는 집은 1억원 전세입니다. 전세가 만료돼 이사를 가야 하는데, 부동산 중개업소에서는 마포구 염리동 뉴타운 지역 1층 빌라(대지 6평, 건평 11평)를 1억3,000만원에 사서 이사를 하라고 조언을 합니다. 나중에 조합원 자격이 돼 좋다고 하는데 4,000만원을 더 대출해서 이사를 해야 할까요.
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도시재개발은 오래된 도시지역의 기능을 회복시킨다는 의미를 가지고 있습니다. 특히 세월이 지남에 따라 변화하는 도시구조나 기능ㆍ인프라를 확충해 시민이 요구하는 서비스가 제공되어야 합니다. 하지만 재개발이 쉽게 이뤄지는 것은 아닙니다. 실질적으로 재개발 사업에 참여하는 이해 관계자들의 의견조정이 어렵기 때문입니다. 물론 이 과정에서 논쟁과 분쟁이 끊이지 않고 있는 게 현실입니다. 이 때문에 재개발사업 자체가 무한정 연기되는 경우도 있습니다. 따라서 재개발지역에 대한 투자에는 여러 가지 사항을 따져봐야 합니다.
아현동의 경우도 재개발지역 가운데 하나입니다. 시청에서 가까운 지역이면서도 그 동안 관심을 끌지 못했던 지역입니다. 이 지역 일대의 약 35만평 규모에 아현뉴타운이 새롭게 재개발돼 복합생활문화단지로 탈바꿈할 것으로 보입니다.
게다가 아현뉴타운은 지하철 2ㆍ5ㆍ6호선이 지나고 있어 앞으로 주거와 상업지역, 놀이시설이 들어서게 될 것으로 예상됩니다. 현재 뉴타운지역의 58%는 주택지로, 나머지 42%는 상업ㆍ업무용지 및 도로ㆍ공원ㆍ시장 등 공공시설 용지로 개발될 예정입니다.
주택지의 경우 이미 7개 구역이 재개발을 완료했거나 진행되고 있는 등 절반정도가 개발이 이뤄져 상대적으로 사업기간이 다른 재개발 지역보다 앞당겨질 가능성이 높은 지역입니다. 하지만 서울시에서 최초 발표한 ‘아현뉴타운개발기본구상안’에 따르면 재개발의 완료시기는 아마 2010년 이후가 될 가능성이 높습니다.
재개발투자는 개발에 따라 평수가 얼마나 더 늘어나며, 이에 따른 투자가치가 어느 정도 될 수 있느냐를 판단하는 것이 관건입니다. 재개발의 평형별 배정 방법은 동일한 재개발구역이라 해도 위치와 주택의 상태 등을 근거로 감정한 감정평가액에 따라 결정되고 있습니다. 상담자가 관심을 보이고 있는 물건의 경우에는 대지ㆍ건물ㆍ매입가 등을 고려할 때, 25평형 정도를 배정 받을 것으로 보입니다. 일반적으로 재개발지역의 투자는 감정가액이 높게 평가되는 지역이 유리합니다. 차량진입이 가능하고, 용적률 확보가 쉬운 정방형이나 장방형 대지를 골라야 합니다. 여기에 대중교통을 이용하기에 편리해야 하며, 고지대보다는 저지대에 위치한 땅 등이 투자가치가 유리한 지역입니다. 또 공시지가도 확인해 봐야 합니다. 대부분 감정평가금액이 공시지가를 참고하기 때문입니다. 대부분 이런 지역의 경우 큰 평수를 배당 받기 때문에 투자가치를 한 층 높일 수 있습니다.
또 재개발투자에 있어서는 매입과 매도시기를 잘 잡아야 합니다. 주거와 더불어 투자수익을 기대하고 있다면 현재가 매입시점으로 적절해 보입니다. 하지만 매도시기는 수익을 극대화할 수 있는 시점에 이뤄져야 합니다. 일반적으로 투자수익을 극대화할 수 있는 매도시점으로 사업시행 인가를 받고 철거가 진행될 무렵을 꼽고 있습니다. 상담자가 고려하고 있는 재개발지분에 대한 투자는 사업기간이 길고 재산권행사에 많은 제약이 따르기 때문에 신중한 판단을 해야 합니다. 게다가 투자금액 중 일부를 빌린다면, 금융비용도 염두에 둬야 합니다. 또 상담자가 투자를 망설이고 있는 빌라(11평형)에 얼마동안 거주가 가능한지, 재개발시점부터 완공 때까지 대체주거지는 어떻게 할 것인지도 염두에 둬야 할 것입니다.
재개발투자는 장기적으로 이루어져야 합니다. 그래서 여유자금을 가지고 투자한다면 부동산에 묻어둔다는 의미에서 고려해 볼만 하지만 상담자의 경우처럼 전세금 등을 포함해 투자를 계획하고 있다면 신중한 투자가 필요합니다. 특히 재개발의 경우 구역지정이나 사업계획결정 단계에서 사업일정이 지연돼 금융비용이 과대해지는 위험성 등이 있다는 점을 감안해야하기 때문입니다.
/고준석 신한은행 부동산재테크팀장
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