Q : 서울에 거주는 못하고 10년 정도 보유한 주택을 1채 소유하고 있습니다. 이 주택을 팔면 장기보유특별공제 혜택이 커서 양도세 부담이 적은 것으로 알고 있습니다. 만약 다른 주택을 먼저 구입하고 이 집을 처분하게 되면 장기보유특별공제에 어떤 영향을 주는지 알고 싶습니다.
A : 1가구 1주택에 대한 장기보유특별공제는 의무거주요건(2년ㆍ서울 과천 및 5개 1기신도시) 충족여부와 관계없이 3년 보유 시 24%부터 매년 8%포인트씩 증가하며 최고 10년이 되었을 때 80%까지 적용됩니다. 따라서 10년 정도된 주택외에 다른 주택이 없다면 차익 중 80%를 제외하고 양도세를 산출하게 되므로 세금부담이 거의 없습니다.
하지만 주택을 추가로 구입한다면 세금은 달라집니다. 추가 구입일로부터 2년 이내에 매도하느냐 여부에 따라 장기보유특별공제의 적용여부가 달라질 수 있으므로 주의해야 합니다.
기존 1주택자가 새 주택을 취득한 후 2년 이내에 기존주택을 팔면 1가구 1주택에 대한 장기보유특별공제율이 그대로 적용되므로 아무런 불이익을 받지 않습니다. 반면 새로 집을 산지 2년을 넘겨 매도하는 경우에는 1주택자에 대한 장기보유특별공제를 적용 받을 수 없습니다. 추가 주택 구입으로 1가구2주택자가 되므로 양도세 중과대상이 아니라면 10%~30%의 장기보유특별공제을 적용 받을 수 있으나, 양도세 중과 대상이라면 장기보유특별공제를 아예 적용받을 수 없는 문제가 발생합니다. 어떤 경우든 2년이 경과하여 매도하는 경우라면 1세대 1주택인 상태에서 매도할 때보다 양도세가 많이 발생하게 됩니다. 따라서 새로 집을 구입한지 2년이 넘었다면 추가 구입한 주택을 먼저 팔거나 다른 세대원에게 증여해 1주택자 상태로 되돌린 후 기존주택을 매각하는 것이 좋은지 검토해야 합니다. 다만 이경우 반드시 기회비용이나 증여에 따른 비용을 감안하셔야 합니다.
