'외국인 빌라 임대사업 변화하는 시장을 읽어라'최근 정부의 규제정책으로 아파트 매매시장이 위축되자 빌라를 매입해 외국인을 상대로 주택임대사업을 하려는 이들이 늘고 있다. 외국인에게 주택을 임대할 2~3년 치 월세를 한번에 받을 수 있기 때문이다.
하지만 지난해 하반기부터 외국인 임대용 주택 공급과잉과 임대수요 감소로 수익률이 지난 1년간 20%가량 하락한 상태다.
따라서 이 같은 시장변화를 읽고 사전에 철저한 수익성분석을 하는 투자자만이 안정적인 수익률을 얻을 수 있다.
◇ 수익률에 대한 눈 높이를 낮춰라
외국인 임대용 빌라는 주로 서울시 용산구 한남동과 서초구 방배동 등에 몰려있다. 현재 이들 빌라의 월세는 평당 8만원 선으로 지난해초 보다 평당 2만원가량 낮아졌다.
이는 우선 주요 외국인 거주지역에 신축 빌라들이 대거 들어섬에 따라 주택공급과잉현상이 빚어졌기 때문.
게다가 지난 '9ㆍ11 미국테러'이후 세계경기가 동반 위축되자 국내에 지사를 둔 외국업체들이 한국에 파견했던 자사 직원을 본국으로 불러들이고 있어 외국인 세입자가 줄고 있는 것도 월세 하락을 부추기고 있다.
한남동 UN빌리지 인근 현대리버티하우스 86평형의 경우 지난해초 700만~800만이던 월세가 현재는 500만~600만원으로 떨어졌다. 또 서초구 방배동 월드빌라트 120평형은 현재 월 1,000만에 임대로 나온다.
반면 외국인 임대용 빌라의 매매가격은 일반적으로 평당 1,000만원대에 달한다. 한강을 바라보거나 외국인 학교가 가깝다면 평당 1,500만원에 이르기도 한다.
50평형짜리 빌라를 5억원을 주고 매입해 월 400만원에 임대한다면 연간수익률은 약 9%가 된다. 한때 연간 수익률이 12%선에 달하던 것에 비하면 상당히 낮아진 수치다. 따라서 외국인 임대사업을 하려면 이처럼 투자수익률에 대한 기대치를 낮추어야 한다.
◇ 공실률 최소화가 관건이다
그나마 입지여건이 나쁜 빌라라면 9%선의 수익률도 얻지 못할 수 있다. 외국인 임대수요가 감소함에 따라 1년 중 평균 2~3개월씩 빈방으로 방치되는 빌라들이 늘고 있는 것이다.
한남동 림코공인의 조창기 컨설턴트는 "최근에 지어진 신축빌라중엔 준공후 1년이 다 가도록 외국인 임대인을 구하지 못해 결국 국내인에게 전세로 내주는 사례도 수두룩하다"고 설명했다.
따라서 공실률 관리가 외국인 주택임대사업의 핵심사안으로 대두되고 있다. 공실률을 최소화하려면 임대를 알선하는 중개업소를 제대로 골라야 한다.
같은 지역에서 영업을 하는 중개업소라도 이왕이면 국내에 진출한 외국계 업체와 전속계약을 맺고 그 직원들의 주택임대 알선을 전담하는 곳을 고르는 게 좋다.
이들 업소는 좀더 많은 임차인 리스트를 보유하고 있기 때문에 그만큼 쉽게 세입자를 구해줄 수 있다.
민병권기자
