역세권 반경 500m이내에 포함된 서울의 재건축ㆍ재개발 구역이라도 무조건 역세권 재개발이 추진되는 것은 아니다. 서울시의 용적률 상향 계획은 강제규정이 아니기 때문에 용적률을 높여 재개발ㆍ재건축을 추진할지 여부는 결국 조합측의 선택에 달렸기 때문이다.
시가 역세권 개발이 가능할 것으로 추정한 재개발ㆍ재건축 정비구역 4.5㎢중 약 20%만 역세권 개발로 방향을 선회할 것이라고 판단한 것도 이 같은 변수를 고려한 것이다.
가령 정비계획 용적률이 230%인 3종일반주거지역이 1차역세권에 포함될 경우 용적률을 최고 500%까지 높일 수 있다. 늘어나는 용적률(500-230%)인 270%의 절반인 135%는 장기전세주택(시프트)로 건설하고 135%는 일반 분양을 통해 조합의 사업성을 높일 수 있는 셈이다.
이 처럼 용적률 상향 조정 효과는 크지만 재개발 구역이 지나치게 고밀도 개발되는 데다 관리처분 등의 절차를 거친 조합은 용적률 상향 효과를 위해 관리처분 변경 등의 요건을 다시 진행해야 하는 만큼 사업 추진 속도가 늦어질 가능성이 높다.
정비업체의 한 관계자는 "이미 관리처분 등의 절차까지 마친 조합이라면 용적률 상향 보다는 기존의 용적률을 적용 받아 사업을 빨리 추진할 확률이 높다"며 "하지만 아직 조합설립을 위한 추진위 단계라면 용적률 상향 혜택을 그대로 받아 들여 조합의 수익성을 높일 것"이라고 설명했다.
재개발과 재건축 구역내의 사업 추진 의지도 또 다른 변수다.
서울 동대문구의 한 관계자는 "이번 역세권 재개발 재건축 용적률 상향 조정에 포함될 만한 구역을 찾아보니 주민들의 사업 추진 의지가 없는 곳도 상당수 눈에 띈다"고 전했다.
