국내 모기지론(Mortgage loan)시장의 정착이 아파트 후분양제의 성공적 도입을 위한 선결과제로 떠오르고 있다.
후분양제가 시행되면 주택계약자의 분양대금 납부부담이 늘게 된다. 현행 선분양 방식은 분양대금을 통상 2~3년에 걸쳐 `계약금-중도금-잔금` 순서로 나눠내도록 하고 있지만 후분양제는 입주 직전에 대금전액을 일시불로 내야 하기 때문이다.
따라서 장기저리로 주택자금을 빌려주는 모기지론 제도가 뒷받침 되지 않을 경우 서민들의 내집마련은 더욱 어려워지게 되는 것이다.
◇핵심 빗겨가는 정부정책=정부도 이 같은 총론에 대해선 공감, 지난 3월말의 경제정책조정회의에서는 한국주택저당금융공사 설립을 논의하기도 했다. 이 공사에 모기지론의 핵심 요소인 주택저당채권유동화증권(MBS) 발행업무를 전담하도록 해 모기지론 시장을 활성화하겠다는 것이다.
하지만 이 같은 MBS전담 공사 설립이 모기지론 활성화의 핵심은 아니라는 게 주택금융전문가들의 지적이다. 모기지론 시장이 저조한 것은 전담기관이 없어서가 아니라 은행들이 자사보유의 주택담보대출을 유동화 시킬 필요성을 느끼지 않고 있기 때문이다.
실재로 국내 MBS시장의 규모는 약 2조5,000억원까지 성장했다. 그러나 이중 민간금융회사의 유동화가 차지하는 비중은 시장전체 규모의 1%에 불과한 상황이다. 부동산시장 약세 속에서도 아파트 등의 담보가치는 여전히 높기 때문에 유동화 기관에 담보대출을 팔기 보다는 계속 보유하면서 이자를 받는 게 더 유리하다는 논리.
따라서 보다 현실적인 대안은 금융기관들이 담보대출을 유동화 할 경우 세제혜택 등의 인센티브를 주는 것이다.
◇모기지론도 부실화에 대비해야=모기지론의 부실화에 대해서도 대비할 필요가 있다. 이는 정부가 설립할 예정인 MBS전담공사가 자본잠식 상태에 빠지거나 주택담보대출에 대한 대출자들의 연체율이 높아지는 경우다.
특히 자본잠식 문제는 심각하다. 재정경제부는 코모코(KoMoKoㆍ한국저당채권유동화)와 신용보증기금 내 주택보증 사업부 등을 통합해 MBS전담기관을 설립하는 방안을 구상중이다. 하지만 신보의 주택보증 사업부는 이미 9,000억원 대의 누적손실을 안고 있다. 따라서 이들 기관을 합칠 경우 부실만 키울 우려가 높다.
장기간 경기침체로 인한 주택담보대출 연체증가도 고려해야 한다. 이미 모기지론이 활성화된 미국에서도 이 같은 문제가 대두되고 있다. 미국의 지난 4
<이재용기자 jylee@sed.co.kr>
