K씨는 6년 전부터 땅을 빌려 본인이 직접 식당을 지은 뒤 등기를 하고 운영중이다. 계약기간은 3년이었지만 별다른 사항이 없어 계속해서 기간이 연장되고 있는 중이다. 그러던 어느 날 토지주인으로부터 6개월 안에 식당을 철거하고 토지를 인도하라는 통보를 받았다. K씨는 처음부터 계약이 만료되면 본인이 건축물을 철거하기로 약정을 해 놓았다. 하지만 장사가 안돼 어려운 상황에 철거 비용까지 부담하기가 만만치 않다. 이렇게 철거를 조건으로 계약을 한 경우 건축물에 대한 보상을 받을 수 있는 방법은 없는지 궁금하다.
임차인이 토지상에 설치한 건축물 등이 토지임대차 만료 시점까지 현존할 때에는 토지주인을 상대로 그 건축물을 상당한 가액으로 매수해 달라고 요구할 수가 있다. 이러한 권리를 지상물매수청구권이라 한다.(민법 제643조, 제283조 참조)
민법 제643조에서는 임대차 기간이 종료되면 임차인이 계약기간 갱신을 요구할 수 있고 만약 임대인이 이를 수용하지 않으면 매수청구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있다. 또한 특별한 기간 약정이 없는 상황에서 임대인이 임대차계약을 해지한다고 통보를 한 경우에도 이를 임대인이 미리 계약갱신을 거절한 것으로 간주, 매수청구권이 가능하다.
하지만 K씨처럼 계약이 만료되면 임차인이 건축을 철거하기로 약정을 한 경우는 어떨까? 민법 제643조에서는 지상물매수청구권을 강행규정으로 하여 당사자간 합의가 있었다고 해도 그 합의를 인정하지 않고 있다. 즉 당사자간 건축물에 대한 철거 약정을 했어도 그 내용이 임차인에게 불리한 것으로 간주돼 무효라고 보고 있는 것이다(민법 제652조, 대법원 1998.5.8. 선고98다2389판결 참조). 결국 임차인이 자진해서 그 지상물을 철거하기로 약정한 경우에도 지상물매수청구권의 행사가 가능하다.
따라서 토지주인이 계약해지를 통보하거나 계약갱신을 거절한다면 임차인 K씨는 식당건축물에 대한 매수청구를 할 수 있다. 다만 임차인이 임대차계약상 임대료 연체 등 채무를 불이행하여 계약이 해지되거나 주택을 멸실한 때에는 매수청구권을 주장하지 못한다(대법원 1996.2.27. 선고95다29325 판결).
/지용수 신한은행 PB 부동산전문가
