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Q=50대 주부입니다. 남편의 은퇴를 앞두고 노후 대비를 위해 임대수익을 얻고자 상가건물을 투자하려 합니다. 특히 지방 중소도시 상가는 임대수익률이 연 10%에 달할 정도로 높다고 들었는데요. 좋은 투자대안이 될 수 있을지, 또 주의할 점은 무엇인지 궁금합니다.
A=최근 저금리 기조가 지속되면서 수익률에 목마른 투자자들이 임대수익형 건물에 관심을 보이지만 서울 등 수도권지역의 경우 수익률이 세전 4%정도에 지나지 않아 투자를 주저하는 경우가 많습니다. 최근 내수침체로 공실률이 높은 데다 소득세, 재산세 등 세금부담을 고려하면 실질 수익률은 은행정기예금금리 수준에 불과하기 때문입니다.
이 때문에 높은 수익률을 기대하는 투자들은 최근 지방 중소도시 소재 상가로 눈을 돌리는 사례가 많습니다. 지방 소재 상가는 수도권지역이나 대도시에 비해 임대수익률이 높을 가능성이 많은 것이 원인으로 꼽힙니다.
하지만 임대 수익형 상업용 부동산을 단순히 현재 임대수익률로 투자하는 것은 위험합니다. 엄연히 임대 수익성은 시장환경에 따라 변하는 것이어서 투자 전에 수익성을 예측하는 것이 매우 중요합니다.
여기에 가장 큰 영향을 미치는 것이 상권 변화입니다. 최근 중소도시는 인구감소와 고령화 영향으로 도시성장에 한계가 있는데다 저성장으로 인한 도시경제력 유지가 어려운 지역이 늘고 있습니다. 이 때문에 상권이 쇠퇴하거나 다른 지역으로 상권이 옮겨가는 경우가 빈번해 상가 임대수익률 유지가 어려운 곳이 생기고 있습니다. 이런 지역일수록 상가를 매각할 때 매도호가를 낮춤으로써 임대수익률이 높은 것처럼 과장하는 경우가 많습니다.
상가투자는 적당한 매물을 찾아보기 전에 반드시 집중적으로 투자 대상 지역의 상권 조사를 할 필요가 있습니다. 상권조사를 통해 상권이 성장하고 있는지 확인해야 합니다. 특히 도시의 성장이 상권 발전에 긍정적인 영향을 주는지 파악하는 것이 필요합니다. 성장하는 지역일수록 수익형 상가 가격도 오르고 임대료도 상승해 안정적으로 높은 수익률 확보가 가능하기 때문입니다. 반대로 쇠퇴하는 지역에 있는 저렴한 상가를 산다면 겉으로는 현재 임대수익률이 높아 보일 수 있지만 가격은 점차 떨어지고 공실은 늘면서 임대수익률 하락이 불가피할 가능성이 큽니다. 또한 팔고 나오기도 쉽지 않아 어려움이 따릅니다. 이렇듯 수익형 상가는 현재 상태보다는 향후 전망에 집중할 필요가 있습니다. 이에 따라 당장의 수익성 보다는 향후 전망에 따른 성장가능성과 최악의 경우를 대비해 매각이 가능한지 여부도 고려할 필요가 있습니다.
