예외조항 호재 둔갑…일관성 상실 부담불구 재검토<br>강남 중층 주요규제 모두 적용 사업성 크게 떨어질듯
건설교통부가 용적률 증가폭 30%포인트 미만 재건축 단지의 임대주택 건설 제외 방침을 5일 만에 180도 번복한 것은 이것이 최근 집값 상승의 도화선 역할을 하고 있기 때문으로 풀이된다.
건교부가 당초 용적률 증가폭이 30%포인트 미만인 재건축 단지를 임대주택 건설 대상에서 제외한 것은 개발이익환수제라는 큰 틀은 유지하되 리모델링과의 형평성을 고려해 일부 완화조치를 내린 것이다.
리모델링의 경우 최소 30%포인트의 증축효과가 있는 만큼 재건축의 경우에도 30%포인트 미만의 용적률 증가에 대해서는 임대주택 건설 의무에서 벗어나도록 한 것. 하지만 전체적으로 재건축 시장에 ‘악재’인 개정 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안이 이 조항으로 인해 ‘호재’로 둔갑하자 정책의 일관성 상실이라는 부담에도 불구하고 용적률이 1%포인트라도 증가하면 예외 없이 임대주택을 짓도록 하겠다고 나선 것이다.
서울 서초구 잠원동과 강남구 압구정동 등 일대 재건축 단지들의 경우 고층 재건축에 대한 기대감과 용적률 30%포인트 이내 증가 단지는 임대주택 의무 건설에서 제외된다는 점이 호재로 작용하면서 최근 가격이 급등하고 있다. 특히 개발이익환수제 제외 재건축은 물론 적용이 확실시되는 초기 재건축 단지들마저 송파구와 강동구를 중심으로 반등을 시도하고 있는 점, 이로 인해 2ㆍ17 수도권 주택시장안정대책이 무력화되고 있다는 점도 이번 방침의 배경으로 풀이되고 있다.
◇강남 중층 단지, 주요 규제 모두 적용돼=건교부에 따르면 용적률 증가폭이 30%포인트 미만인 단지는 ▦압구정 현대 6ㆍ7차, 한양 3ㆍ5차 ▦원효 산호 ▦서빙고 미주, 수정, 한강삼익 ▦청담ㆍ도곡 개나리4차 ▦여의도 목화, 장미, 화랑, 대교 등이다.
건교부의 이번 방침에 따라 이들 단지도 예외 없이 임대주택 건립을 통한 개발이익환수제의 영향을 받게 된다. 이들 단지는 재건축 초기 단계이기 때문에 용적률 증가분의 25%에 대해 임대아파트를 건립해야 한다. 특히 예외조항 백지화로 이들 중층 단지는 개발이익환수제, 소형평형의무비율, 후(後)분양제 등 재건축 관련 주요 규제를 모두 적용 받게 된다.
◇중층 재건축 사업성 크게 떨어질 듯=개발이익환수제가 적용된다 해도 용적률 인센티브를 받기 때문에 면적으로 손해를 보는 것은 아니다. 그러나 임대아파트가 들어오는 것 자체가 가격형성에 상당한 부담이 되기 때문에 사업성이 떨어진다는 게 건설업체 및 조합 관계자들의 설명이다.
LG건설 재건축 담당 관계자는 “조합원들은 용적률을 높이지 못하는 것보다 임대아파트가 들어오는 것을 꺼린다”며 “임대아파트가 들어오면 가격상승에 한계가 있기 때문”이라고 말했다. 게다가 소형평형의무비율도 적용되면 강남권 중대형 아파트는 재건축에 따른 평형증가 메리트 역시 얻지 못한다.
지난 2003년부터 실시된 소형평형의무비율에 따르면 재건축되는 아파트 가구 수의 60% 이상을 전용면적 25.7평 이하로 지어야 한다. 또한 소형평형의무비율의 예외 적용을 받으려면 면적 증가가 없는 1대1 재건축이어야 하는데 이 경우 사업성이 낮아 실현 가능성이 적다.
