지난 50년 미국 랜드연구소의 메릴 플러드와 멜빈 드레셔가 개발한 ‘죄수의 딜레마’라는 이론이 있다. 이는 공범의 죄인을 각각 독방에 가둬놓고 자백을 유도하는 이론으로 ‘변절이 이익’이라는 심리를 이용해 사건을 해결하는 것이다.
이 같은 ‘죄수의 딜레마’ 이론을 역발상으로 주택공급정책으로 활용하면 어떨까 생각해본다.
정부는 서울 강남발(發) 집값 불안을 잡기 위해 주택거래신고지역을 추가로 지정하는 등 규제의 칼날을 세우고 있다. 하지만 규제 일변도의 주택정책에는 한계가 있는 만큼 투기억제정책과 동시에 현실성 있는 공급확대 방안을 제시해야 집값 안정이라는 정책적 목표를 달성할 수 있다는 게 전문가들의 지적이다. 특히 주택공급비율이 90%에도 못 미치고 중산층 이상의 주택수요가 집중되고 있는 서울에는 주택공급 확대가 필연적이다.
서울 지역의 주택공급은 택지난으로 인해 대부분 재건축과 재개발을 통해 이뤄진다. 게다가 강남의 경우 재건축 이외의 주택공급 방법이 없다는 게 집값 불안의 본질이다.
하지만 주거지별 용적률(1종은 250%, 2종 200% 등)이 정해져 있고 강남발 집값 불안을 잡기 위해 이중삼중의 재건축 규제를 하고 있어 강남권 주택공급은 제한적일 수밖에 없다.
이에 따라 ‘죄수의 딜레마’의 역발상이 필요한 시점이라고 생각한다. 자신의 죄를 자백하는 형태가 아니라, 재건축 조합원들이 추가 개발이익의 대부분을 국가에 기부채납할 경우 용적률을 기존보다 대폭 완화하고 초고층으로 건축할 수 있도록 주택공급정책에 발상의 전환이 필요하다는 의미이다.
정부 차원이 아니라 조합들이 자발적으로 추가 개발이익을 대부분 기부채납할 경우 용적률을 추가 완화해주자는 것이다. 이럴 경우 사유재산 침해의 헌법소원 빌미도 사라질 것이다.
다만 추가 개발이익 전액을 환수할 경우 조합들이 기부채납을 하지 않을 수 있다는 점을 고려, 극히 제한적인 수준에서 추가 이익이 조합에 돌아가는 것을 보장해야 정책 실현성이 높아질 것이다. 또 개발이익 환수도 현재와 같이 임대아파트가 아니라 현금으로 하는 게 정책의 실효성을 제고할 것이다. 이렇게 해서 회수된 자금을 도심의 임대아파트 건설과 강북 뉴타운 개발 등에 투입해 주택공급을 늘려야 한다고 생각한다.
