[투자의 창] 월지급 금융상품 주목을

한상훈 삼성증권 압구정지점장

잘 사놓은 부동산 하나가 열자녀 안 부럽던 시절이 있다. 특히 주요 상권에 작은 건물이라도 하나 있으면 그 어떤 투자보다 많은 임대소득이 들어오는 것을 보고 부러움의 시선으로 바라보기도 했다.

누구나 목돈을 모으면 부동산에 투자해 매달 월세를 받아 여유롭게 생활하고 노후까지 대비하는 행복한 꿈을 그려보곤 했다. 국내 투자자들은 부동산 불패신화와 고금리라는 과거의 향수를 잊지 못해 아직도 이들 자산에 대한 선호도가 높다.

2013년 통계청의 가계금융복지조사결과에 따르면 소득수준이 높은 상위 20%의 경우 거주목적 외 투자목적으로 많은 비중(33.8%)의 부동산을 보유하고 있다. 부동산 투자목적은 내집 마련(35.2%) 외에 노후대책(25.8%), 임대수익(14.1%), 가치상승(12.9%) 등이 상위 비중을 차지하고 있다.

최근 국내 주택시장은 정부의 부동산 대책에 따른 회복 기대감이 커지면서 장기 불황 이후 회복세로 돌아서는 모습을 보이고 있다. 하지만 지역별로 편차가 큰 가운데 특정 지역을 제외하면 역사적 평균대비 거래량은 낮은 수준으로 유지되고 있다.



글로벌 저성장 구조와 생산가능인구 감소추세는 국내 잠재성장률의 하락을 가속화하고 있으며 동일한 과정을 거쳤던 일본(1990년대 중반)과 미국(2000년대 초반)의 사례를 참고할 필요가 있다. 이들 국가는 모두 잠재성장률이 3%를 밑도는 시기에 생산가능인구수가 감소해 주택가격의 장기 조정을 경험했다.

매매차익이 없어도 좋으니 전세금과 월세로 수익을 올리면 된다고 생각할 수도 있다. 하지만 매매가격 정체가 장기화되는 가운데 주택구입 대신 전세를 찾는 수요자가 증가해 전세가격 상승흐름이 지속되고 있고 예금금리 하락 속에 전세보증금을 활용한 수익확보가 쉽지 않다. 이러한 흐름 속에 월세 공급물량이 증가하며 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율 또한 점차 낮아지고 있다.

특히 최근 정부의 과세강화 방침에 따라 그동안 과세의 사각지대였던 주택 임대소득의 양성화를 통해 투명한 세원관리를 하겠다는 것이 주요 골자인 '주택임대차 선진화 방안'이 발표되면서 임대소득의 실질수익률이 하락하는 효과를 가져올 수도 있다.

이제는 부동산도 여러 다양한 투자대안 중 하나일 뿐이지 과거처럼 불패신화를 창조했던 절대 수단은 아니다. 따라서 부동산 외에도 초과수익을 확보할 수 있는 다양한 월지급 금융상품에도 관심을 가질 필요가 있다. 월지급 금융상품을 선택할 때 고려할 세 가지의 기준은 '원금손실 가능성을 최소화하는 안정성이 있는가' '예금·임대수익률과 비교할 때 높은 세후수익이 가능한가' '시장 방향성에 따른 플러스알파 수익창출이 가능한가'이다.

이러한 기준을 충족할 수 있는 상품으로 △채권혼합펀드나 자산배분펀드를 활용한 정기지급서비스 △지수형 월지급 ELS상품 △채권을 활용한 정기지급 포트폴리오 △즉시연금상품 등이 꼽힌다. 이들 상품은 일정한 위험은 분명 존재하지만 본인의 투자성향을 고려해 판단한다면 위험 대비 합리적인 기대수익과 절세가 가능한 상품이다.