방배동 일대 '투자 0순위'

‘알짜 단독주택 재건축 단지는 어디일까.’ 서울시가 최근 향후 5년간 재건축이 가능한 곳으로 362개 구역, 363만평을 확정 발표(2010년 재건축 기본계획)하면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 재건축 기본계획은 계획적인 재건축을 꾀하기 위해 이번에 처음 마련됐다. 전체 재건축 구역 가운데 266구역이 단독주택 구역으로 면적은 214만평으로 전체의 60%에 이른다. 서울시는 주민공람과 시의회 의견청취 등의 절차를 거쳐 오는 12월 도시계획위원회를 통해 최종 확정할 방침이다. ◇단독주택 재건축, 투자처로 주목=부동산 전문가들은 재건축 기본계획 발표로 그 동안 지지부진 했던 단독주택 재건축이 활성화 할 것으로 전망하고 있다. 경우에 따라서는 몇 년 전 불었던 아파트 재건축에 버금가는 열풍이 불 것으로 전망하고 있다. 하지만 단독주택 재건축 구역이 이처럼 많다 보니 투자자들이 옥석을 가리는데 어려움을 겪고 있다. 또 단독주택 재건축 성공사례가 없다 보니 투자자들이 확신을 갖지 못해 지켜보고 있는 상황이다. 부동산 전문가들은 교통여건, 조망권, 주변 여건 등을 두루 점검, 향후 발전가능성이 높은 지역을 중심으로 투자여부를 가늠해 보는 전략이 필요하다고 조언하고 있다. 특히 유일한 강남권인 방배동 일대가 유력한 투자처로 꼽히는 가운데 이촌동, 자양동 일대 단독주택 구역도 등도 유망한 것으로 분석하고 있다. 한국감정원 곽기석 도시정비사업단장은 “단독주택 재건축은 안전진단 절차가 필요 없어 사업 추진이 비교적 쉬운데다 사업성도 재개발에 비해 좋다”라며 “‘8.31대책’으로 투자처를 잃은 유동자금이 단독주택 재건축으로 몰릴 가능성이 크다”라고 전망했다. ◇방배동 일대, 투자‘0순위’=방배동 일대는 강남권에서는 사실상 유일하게 이번 기본계획에서 단독주택 재건축 구역으로 선정된 곳이다. 방배동 일대 단독주택 재건축 구역은 모두 10곳으로 지하철 7호선 내방역 주변과 2호선 방배역 사이에 집중적으로 분포돼 있다. 전체 면적은 10만7,000여평(35.4ha)로 946-8번지가 3만4,500여평(11.4ha)로 가장 규모가 크다. 계획 용적률 190%(일부 170%)에 건폐율 60%를 적용 받고 있다. 7층 또는 10층(평균 층수)까지 지을 수 있다. 이곳은 주거여건이 낙후돼 있지만 교통여건이 좋아 향후 유망 주거지로 발돋움할 가능성이 높은 것으로 평가 받고 있다. 주변에는 지하철 7호선(내방역, 이수역), 2호선(방배역)이 위치하며 주변에 16만평 규모의 서리풀 공원이 자리잡고 있다. 방배동 일대는 단독주택 재건축 추진과 3차 뉴타운 추진 등에 힘입어 가격이 강세를 보이고 있다. 단독주택은 10평대의 소형지분이 평당 2,500만원선, 40~50평대 대형도 1,500만원에서 최고 2,000만원을 호가하고 있다. 현지 중개업자들은 서리풀 공원이 가까운 5구역(88-1번지)ㆍ6구역(891-3번지)ㆍ10구역(178-26번지)이 조금 나은 것으로 분석되고 있다. 방배동 고려공인 원종길 대표는 “뉴타운 추진 등이 호재로 작용해 6월 이후 가격이 꾸준히 올랐다”라며 “서울시 기본계획 발표 후 투자여건 등을 알아보려는 문의가 크게 늘었지만 집주인들이 매물을 거둬들여 거래는 활발하지 않다”라고 말했다. ◇한강 조망권, 뉴타운 주변도 주목=한강을 끼고 있어 조망이 뛰어난 단독 주택 재건축 지구도 관심권에 포함된다. 이들 지역은 교통, 공원 등 기반시설도 상대적으로 우수한 것으로 평가 받고 있다. 성동구에서는 응봉동 193-162번지(3.0ha, 170%, 7층)일대, 성수동 1가 656-1267번지(1.4ha, 210%, 평균층수 15층) 일대가 한강ㆍ중랑천ㆍ서울숲을 주변에 끼고 있어 주목된다. 용산구에서는 용산구 이촌동 203-75(2.0ha, 210%, 평균층수 15층)이 한강변을 끼고 있다. 광진구에서는 노유동 114-110번지(1.6ha, 210%), 자양동 464-40번지(4.3ha, 190%, 7층) 일대가 한강 조망권이 기대되고 있다. 이들 구역은 이전부터 재건축이 추진, 매매가가 이미 많이 올랐다. 인근 부동산 중개업자는 “10평대 소형 지분이 1,500~1,700만원에 거래되고 있다”라고 밝혔다. 뉴타운 일대도 대거 포함됐다. 은평구의 경우 불광동, 구산동, 역촌동, 신사동 일대에 단독주택 재건축 구역이 다수 지정돼 3차 뉴타운 후보지로 선정된 수색ㆍ증산지구의 후광효과를 기대하고 있다. 서대문구도 2차 뉴타운인 가좌 뉴타운 주변 남가좌동ㆍ북가좌동 일대에 10개가 넘는 곳이 재건축 구역으로 지정 받았다. 현재 매매가는 8평 기준으로 평당 1,500만~1,800만원에 시세가 형성돼 있다. 하지만 아직까지 투자자들의 움직임은 감지되지 않고 있다. ◇아직은 걸림돌 많아, 투자는 신중해야=단독주택 재건축도 아파트 재건축과 동일한 규제를 받는데다 제도적인 보완도 필요한 것으로 지적되고 있어 투자에는 신중해야 할 것으로 분석된다. 단독주택 재건축은 토지나 주택 중 하나만 소유해도 입주권을 주어지는 怜낱煞駭？달리 토지와 주택을 모두 소유한 경우에만 조합원자격을 주어진다. 때문에 토지 또는 주택만 소유한 사람은 단독주택 재건축에 반대할 가능성이 높아 사업추진에 걸림돌이 될 것으로 우려되고 있다. 토지 또는 주택만 보유한 사람이 많은 경우 재건축 조합설립 요건(토지 또는 건축물 소유자의 80% 이상, 토지면적의 3분의 2이상)을 맞추기가 쉽지 않을 것으로 분석된다. 또 토지나 주택만 소유한 사람의 경우 조합원 자격을 얻기 위해 주택이나 땅을 구입하려고 서두르거나 서로 지분을 합치려고 시도할 것으로 보여 가격 급등과 함께 혼란도 야기될 것으로 예상된다. 단독주택 재건축은 또 아파트 재건축과 동일하게 소형평형 의무비율, 조합원 지위 양도금지, 늘어나는 용적률의 25% 임대주택 의무 건립, 재건축 후분양, 입주권 주택 간주 등의 각종 규제를 받게 된다. 한 부동산 전문가는 “단독주택 재건축과 유사한 재개발 사업의 경우 전체 조합원의 10~15%가 토지와 주택 중 하나만 소유한 경우”라며 “단독주택 재건축의 경우 이들 조합원 무자격자에 의한 민원으로 사업추진에 어려움을 겪을 수 있다”라고 전망했다.