"인기지역 분양가 5,000만원~1억 낮아질것"
분양가 인하·대출규제 검토 시장반응
이철균 기자 fusioncj@sed.co.kr
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정부가 3일 공공택지의 분양가 인하 방안을 적극 검토하고 있다고 밝히면서 주택 시장은 다락같이 오르고 있는 집값이 안정될 수 있을지 촉각을 곤두세우고 있다.
전문가들은 새 아파트 분양가가 주변 집값에 미치는 영향을 감안할 때 분양가가 획기적으로 낮아진다면 시장 안정에 효과가 있을 것으로 기대하고 있다.
특히 주택담보대출이 크게 강화되면 주택 구매의욕이 꺾이고, 거래가 감소하면서 집값 오름세도 멈출 것으로 전문가들은 보고 있다. 하지만 지나친 규제에 따른 부작용을 우려하는 목소리도 있다.
◇ 분양가 낮아지면 집값 안정 = 전문가들은 기반시설부담금을 정부가 부담한다면 분양가 인하효과가 클 것으로 예상한다.
한국토지공사에 따르면 판교신도시의 경우 택지 조성원가가 평당 743만원으로 간선시설부담금을 정부와 지자체가 부담하면 평당 170만-180만원 정도 낮출 수 있을 것으로 보고 있다.
판교의 용적률이 평균 159%인 것을 감안하면 평당 113만원, 32평형 아파트의 경우 분양가가 3천600만원 정도 낮아진다.
땅값은 용적률과 반비례하기 때문에 용적률이 상향되면 분양가는 더 내려간다.
예컨대 조성원가가 평당 1천만원짜리 토지의 경우 용적률이 160%이면 평당 625만원이지만 용적률을 200%로 높이면 평당 500만원으로 땅값만 평당 125만원, 아파트분양가로 따지면 평당 63만원을 낮출 수 있다. 32평형 아파트의 경우 2천만원이 떨어지는 셈이다.
토공 관계자는 "기반시설부담금과 용적률은 분양가에서 차지하는 부분이 크기 때문에 두 가지가 병행 시행된다면 분양가는 상당부분 낮출 수 있다"며 "수도권 인기 지역의 경우 분양가를 5천만-1억원 정도 낮출 수 있을 것"이라고 말했다.
스피드뱅크 박원갑 부사장은 "요즘 수도권 택지지구는 용적률이 평균 150-160%로 서울 3종 일반주거지역 허용 용적률인 250%에도 크게 못미친다"며 "수요층이 두터운 서울 대체 신도시라면 용적률이 최소한 200%까지는 올려야 한다"고 말했다.
이처럼 분양가가 떨어질 경우 주택시장 안정에도 도움이 될 것으로 전문가들은 예상한다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "두 제도가 시행되면 분양가가 주변 집값보다 높아 기존 주택 시세를 끌어올리는 부작용은 줄일 수 있을 것"이라며 "무엇보다 저렴한 주택이 공급된다는 시그널이 되기 때문에 무리하게 집을 장만하려는 불안심리도 해소될 수 있을 것"이라고 말했다.
◇ 대출 축소도 구매심리 꺾을 듯 = 정부가 담보대출을 옥죄기로 한 것도 단기적으로 주택거래가 감소하면서 집값 오름세를 진정시키는 효과는 있을 전망이다.
시간과공간 한광호 사장은 "지금 주택 구매자의 상당수는 실수요자이며 대출을 고려하고 있다"며 " 돈줄이 막히면 아무래도 집을 사려던 계획을 접을 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
하지만 주택담보대출 총량제가 적용되고, DTI 규제가 지금보다 강화되다면 선의의 피해자들이 생길 것으로 우려된다.
서울 서초동의 한 중개업소 사장은 "집값을 잡는 것도 좋지만 투기수요가 아닌 실수요자들도 집을 못사게 하고, 집을 담보로 돈을 빌릴 수 없도록 하는 것은 지나친 규제"라며 "시중 은행이 아닌 제2금융권 등을 통해 돈을 빌려야 한다면 금리 부담 때문에 개인 파산 등 부작용이 속출할 것"이라고 말했다.
◇ 다세대, 오피스텔 규제 완화는 '찬반' 엇갈려 = 다세대, 다가구, 오피스텔의건축 규제를 완화해 공급 물량을 늘리는 방안은 의견이 엇갈린다. RE멤버스 고종완 소장은 "다세대, 다가구 규제완화는 투기를 부채질 하지 않으면서도 건축 공기가 짧아 6개월후면 곧바로 시장에 효과를 나타낼 수 있다"며 "전세등 임대시장 안정에 도움이 될 것"으로 기대했다.
하지만 일부 전문가들은 주차장 기준 등이 풀리면 가뜩이나 열악한 주거환경을 더욱 해칠 수 있다고 걱정하고 있다.
특히 오피스텔의 경우 주거용으로 썼을 경우 주택 수에 포함시켜야 하지만 현실적으로 단속이 쉽지 않아 투자자들의 탈세 대상이 될 수 있다는 점도 풀어야 할 숙제다.
입력시간 : 2006/11/03 13:45
