Q:
박씨는 서울시내 상가지대의 대로변에 3,000㎡의 토지를 소유하고 있다. 이 토지를 고층빌딩으로 개발하고 싶은데 용도지역이 제2종 일반주거지역이고 층고 제한이 있어 개발하기 어려운 상황이다. 용도지역은 도시관리계획에 의해 결정되는 것으로 알고 있는데 용도지역 변경을 제안할 수 있는지 궁금하다.
A:
도시관리계획은 용도지역의 지정·변경, 기반시설의 설치·정비, 도시개발사업에 대한 계획 등을 내용으로 하며 구속력을 갖는 행정 처분이다. 도시관리계획은 그 범위가 시ㆍ군 전체에 미치므로 관할 행정구역의 일부 지역을 대상으로 한 토지이용계획과 건축계획은 지구단위계획구역으로 지정해 세밀하게 계획된다.
지구단위계획구역의 입안은 특별시장, 광역시장, 시장ㆍ군수에 의하는 것이 일반적이나 주민제안으로 이뤄질 수도 있다. 주민 스스로 가로경관 형성 등 지역발전을 도모하고 체계적인 정비 또는 개발을 하고자 할 때 지구단위계획구역의 지정에 관한 입안을 할 수 있다. 또한 이미 지정된 지구단위계획구역이 불합리하거나 주민합의를 도출하기 어려워 오히려 주거환경을 악화시킬 우려가 있는 경우에는 그 변경에 관한 입안도 할 수 있다.
주민이 지구단위계획에 대한 입안을 하려면 다음의 요건을 갖춰야 한다. 우선 계획의 내용이 관계법령 및 지구단위계획수립지침에 적합해야 한다. 또 지구단위계획의 수립과 사업시행이 전제돼야 한다. 이와 함께 제안 대상지역 토지면적의 3분의2 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 한다. 이러한 요건을 갖춰 도시관리계획도서와 계획설명서를 작성해 제출하면 시장ㆍ군수는 60일 이내에 타당성 여부를 판단하고 그 처리결과를 제안자에게 통보해야 한다.
특히 박씨와 같이 주민제안의 목적이 용도지역 변경이라면 당해 구역의 개발밀도에 맞는 기반시설이 확보됐는지, 주변지역에 미치는 환경적 영향은 없는지 등을 면밀히 검토해 수용 여부를 결정하게 된다. 단 주거ㆍ상업ㆍ공업·녹지지역 사이의 용도변경은 할 수 없고 각 용도지역의 테두리 안에서 세분화된 용도지역(제2종 일반주거→제3종 일반주거)으로 변경하는 것만 가능하다. 또 용도지역 변경을 제안할 경우에는 주변지역의 토지이용실태를 조사하고 그 변경사유를 명시해야 하며 건축물의 용도·밀도·높이에 대한 계획과 경관계획 등도 반드시 수립해야 한다.
