노무현 대통령dl `아파트 후분양제도의 도입을 적극 검토하라`는 지시에 따라 `주택후분양`이 뜨거운 감자로 등장했다.
주택업계는 아파트 분양방식이 `선분양-후시공`에서 `선시공-후분양`으로 바뀌면 엄청난 규모의 공급자 금융이 필요하고 주택 공급물량 급감 및 주택가격 급등 등 전혀 엉뚱한 결과를 초래할 수 있다며 반대하는 입장을 보이고 있다.
건교부 역시 “분양방식은 시장에 맡겨야 하고 현재 상황에서 전면 도입은 시기상조”라고 밝히면서도 후분양이 궁극적으로 바람직하다는 데는 공감, 주택금융 확대 등의 대책을 마련하기로 해 후분양제는 점차 확대될 전망이다.
◇`후분양필요` vs `시기상조`= 선분양제는 한국만이 가지고 있는 `개인 프로제트 파이낸싱`의 독특한 구조로 주택공급을 늘리기 위한 미봉책 중 하나였다는 주장이다. 선분양이 사업안정성과 분양가 규제를 할 수 있고 소비자에게 일정액의 주택미래가치를 주는 장점도 있지만 수억 원의 재산을 모델하우스만 보고 구입하는 등 선분양은 철저하게 공급자 위주의 시장이라는 것이다. 경실련과 참여연대 등 시민단체는 “선분양제는 시장과열을 유발시키고 있고 시공과정에서 하자가 많은 아파트 공급을 막을 수 있는 적절한 제동장치가 없어 재건축을 부추기는 요인이 된다”고 지적했다.
이에 대해 건설업체들은 후분양제는 주택 공급물량 급감, 집값 급등, 주택사업자도산, 업체간 빈익빈 부익부 현상 심화 등의 결과를 초래한다고 주장한다. 후분양을 위한 프로젝트 파이낸싱은 금융 비용이 소비자에게 전가돼 분양가가 상승하고 2~3년간 주택공급이 거의 이뤄지지 않는다는 것. 한 건설업체 임원은 “주택공급 촉진 등 선분양제의 긍정적 효과도 무시할 수 없다”며 “분양방식은 시장이 결정하도록 놔두는 것이 바람직하다”고 말했다.
◇단계적 도입해야= 국토연구원 윤주현 연구위원은 선분양과 후분양의 선택은 시장에 맡기되 소형주택이 후분양제를 이끌 수 있도록 기금지원을 늘려나가야 한다는 주장이다. 이를 위해 단기적으로 중도금 납입비중을 낮추고, 장기적으로는 주택 수요를 미리 알 수 있도록 사전 청약은 허용하되 소비자 피해를 줄이기 위해 청약금만 받고 잔금은 입주 시 받도록 규정해야 한다고 제안했다. 또 업계는 분양대금 납부시기별로 다양한 상품을 제시, 소비자가 자금사정이나 건설업체 신뢰도에 따라 선택할 수 있도록 하는 게 바람직하다는 주장이다. 특히 국민주택기금을 지원하는 소형주택이 후분양제를 이끌 수 있도록 지원액을 대폭 상향조정, 이를 통해 중도금 비중을 낮추도록 하는 한편 입주한 뒤에는 장기주택대출로 전환할 필요가 있다고 강조했다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
